Фермерам разрешат строить дома на сельхоз земле

Фермерам разрешат строить дома на сельхоз земле

Согласно статьям 77-81 Земельного Кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения считаются территории, расположенные за границами городских и/или сельских поселений и предназначенные исключительно для ведения сельского хозяйства, а также некоторых видов сельскохозяйственной перерабатывающей деятельности.

Теми же статьями регулируется и перечень тех видов деятельности, которые можно вести на землях этого типа:

  • Сельскохозяйственное производство
  • Переработка и хранение сельхозпродукции
  • Ведение научной и исследовательской деятельности в области сельского хозяйства.

Однако перед владельцами земель сельхозназначения регулярно встает вопрос – какие здания можно возводить на территории, какие параметры обязательно должны быть соблюдены, какие разрешающие документы требуются, где их получать и как регистрировать строения.

Что можно возводить на участке сельхозназначения?

Строительство и перечень объектов, которые можно возводить на землях сельхозназначения, регламентируются видом пользования землей. Сегодня в России существуют несколько основных видов:

  • КФХ – крестьянско-фермерское хозяйство.
  • СНТ – садоводческое хозяйство. Сюда же относятся земли дачного строительства.
  • Личное приусадебное (подсобное) хозяйство. В этой статье мы отвечали на вопрос, что такое ЛПХ.

Таким образом, строительство:

  • Дачи, дачного дома – возможно на сельскохозяйственных землях, для которых прописано «для дачного строительства».
  • Нежилого хозяйственного помещения (сарай, ферма, хранилище для урожая) – возможно на любых типах земель сельхозназначения.
  • Коттеджа для круглогодичного проживания — только на землях фермерских хозяйств и на землях для личного приусадебного хозяйства.

Желательно до приобретения земли в собственность очень внимательно ознакомиться с кадастровым паспортом участка. В паспорте обязательно прописывается перечень, содержащий виды деятельности, которые можно проводить на данном участке.

Они могут быть следующими:

  • Сельхозпроизводство.
  • Пашня.
  • Сенокос.
  • Под выпасы, пастбища.
  • Под растениеводство, садоводческую деятельность.
  • Под личное приусадебное хозяйство с возможностью застройки или без оной.

Почему стоит ознакомиться с данной информацией заранее?

При покупке недвижимости очень многие продавцы уверяют, что перевести землю из одной категории в другую не составляет никаких проблем. Это скорее рекламный трюк и желание поскорее и подороже продать имеющийся участок.

Перевод земельного участка всегда зависит от решения местных властей. И если чиновник не посчитает необходимым сменить кадастровый вид деятельности, то ни о каких дальнейших разрешениях на строительство речи уже идти не будет. На практике ситуация, когда органы местного самоуправления дают отказ, встречается повсеместно.

Дом на землях для садоводства или дачного строительства

Самой простой и выгодной покупкой для реализации планов по строительству загородного дома является участок земли под дачное строительство или под садоводство. При этом строительство данного дома может осуществляться без разрешения органов местного самоуправления, и при регистрации по «дачной амнистии» это разрешение не будут требовать, так же как не должны интересоваться давностью постройки. Статья, в которой вы узнаете, как оформить дом по дачной амнистии.

Другим ограничением, на которое обычно не обращают внимание при покупки земли для дачного строительства, является то, что на этих землях можно возводить только по одному объекту определенного типа.

То есть, если жилой дом — то только один, также как и одна баня. Однако, никто не мешает построить на участке два дома, зарегистрировав один из них, как дом для постоянного проживания, а другой — как летний или гостевой дом.

Кроме всего выше перечисленного, приобретение участка типа «под дачное строительство» позволяет экономить на налогах и расходах на содержание, так как эти земли облагаются самым низким налогом, вся инфраструктура обслуживается дачным обществом (всеми участниками «вскладчину», а не лично собственником), большая часть вопросов решается внутри общества.

Дом на землях для колхозно-фермерского хозяйства

Земли сельскохозяйственного назначения под ведение колхозно-фермерской деятельности продаются обычно крупными наделами — от 3-х га, что казалось-бы, позволяет спроектировать целую родовую усадьбу, выстроить огромный дом для будущих поколений.

Однако, в случае возведения дома на землях КФХ, собственнику участка потребуется доказать местным властям тот факт, что он действительно ведет крестьянско-фермерскую деятельность. Единственным доказательством необходимости возведения коттеджа сегодня является наличие животноводческой фермы, так как уход за животными требует ежедневного присутствия человека.

Следует помнить, что перед возведением любого строения на землях, относящихся к КФХ, необходимо получать разрешение на строительство в органах местного самоуправления.

Для этого в указанные органы придется предоставить документы, подтверждающие право собственности, документы, указывающие на наличие фермерского статуса и ведение фермерской деятельности, а также копию проекта дома.

Можно ли прописаться в доме, построенном на землях КФХ?

Прописка (постоянная регистрация по месту жительства) даже в капительных жилых строениях, отвечающих всем требования к современной инфраструктуры, — самая большая проблема в современном российском законодательстве.

Даже в свете последних актов, предусматривающих возможность постоянной регистрации в домах, возведенных на территории дачных поселков и садоводческих товариществ, получение прописки в коттедже на земле КФХ даже в процессе судебного разбирательства является маловероятным.

Проблема заключается в следующем:

  • В законодательстве РФ не прописано четких критериев, которые бы однозначно определяли возведенное строение как жилое помещение, пригодное для круглогодичного проживания.
  • Законность любой постройки для постоянного проживания на землях сельхозназначения, а также возможность получения постоянной регистрации в ней доказывается только в суде и только после проведения нескольких экспертиз. При этом сами эксперты, опять же отсылая к тому, что в законе не прописано критериев, вынуждены оперировать только личными суждениями и умозаключениями. Так что любой суд может отправить на новые экспертизы и так далее – по порочному кругу.

Однако прописка в коттедже или доме, возведенном на землях КФХ, возможна после следующих действий:

  1. Регистрации дома как объекта собственности (по разрешению, полученному ранее на основании необходимости постоянного присутствия человека в фермерской деятельности),
  2. Получение паспорта БТИ

Является ли отсутствие разрешения на строительство дома на землях КФХ поводом для сноса строения?

Снести возведенный дом по закону могут только в следующих случаях:

  • Строение наносит доказанный ущерб соседям,
  • Дом возведен в природоохраняемой зоне (рядом с питьевым водоемом, в заповеднике или питомнике),
  • Здание оказалось возведено в непосредственной близости к магистральной инфраструктуре – на газовой трубе, рядом с кабелями высокого напряжения, на месте прохождения автотрассы. Поэтому стоит крайне внимательно отнестись к изучению всей строительной документации, которая касается непосредственного того участка, на котором планируется возведение дома.

В случае, если здание попало под вышеуказанные пункты, его собственника могут по суду обязать к сносу строения, при этом государство и муниципальные органы не станут возмещать расходы собственника на строительство и создание инфраструктуры.

Во всех других случаях, даже если дом не будет выведен в жилой фонд и в нем будет запрещена регистрация, обязать собственника снести его нельзя.

Обязательно ли собственнику КФХ быть или становиться фермером?

Приобретение участка земли под колхозно-фермерское хозяйство не означает, что собственник автоматически должен стать фермером — вести или не вести фермерскую деятельность дело сугубо добровольное.

Закон не определяет ни сроков, в течение которых собственник земли должен приступить к ведению хозяйства, ни условий приобретения этого типа земель только действующими фермерами. В конце-концов, собственник может сдавать весь свой участок в аренду другому фермеру.

Законодательство требует регистрации лица в качестве фермера только в случае, если собственник планирует и/или осуществляет производство сельскохозяйственной продукции на продажу.

Однако, как было описано выше, для получения разрешения на строительство на землях КФХ фермерскую деятельность придется организовывать, а здесь уже не обойтись без того, чтоб не стать фермером, то есть субъектом коммерческой деятельности со всеми вытекающими.

Читайте также:  Максимальная выделенная мощность на квартиру

Возможно ли отчуждение (лишение права собственности) земель КФХ?

Вопросы отчуждения земельного участка колхозно фермерского хозяйства полностью регламентируются законам РФ.

В частности в законе предусмотрены случаи, когда участок может быть изъят у собственника при:

  • нанесении вреда почвам
  • захламлении земель
  • отравлении земель,
  • уничтожении плодородного слоя.

Доказать все выше перечисленное можно только по результатам экспертизы. А подобная экспертиза может дать положительный результат только в случаях, если собственник устроил на своей земле свалку химических или радиоактивных отходов.

Остается еще один пункт закона, по которому «могут придраться» проверяющие органы — неиспользование земель по назначению.

Однако, достаточно собственнику высадить несколько плодовых деревьев или кустарников, организовать грядку с зеленью или регулярно обкашивать участок, как все вопросы у проверяющих пропадут сами по себе. Нигде в законах не указан объем сельскохозяйственных работ.

Отсутствие у собственниках земли колхозно-фермерского хозяйства статуса фермера, так же как и отсутствие фермерской деятельности в виде производства сельскохозяйственной продукции на продажу, не является поводом для изъятия земельного участка из собственности.

Может ли собственник КФХ строить дороги и другую инфраструктуру на своем участке?

Все земли сельхозназначения, независимо от типов, предполагают возможность строительства внутренних коммуникаций и дорог. Дороги могут связывать как строения в границах одного участка, так и соседние участки, использоваться для проезда спецтехники хозяйственного назначения, грузовых и легковых автомобилей, перегона скота и прохода людей.

Законом не определено, какой вид дорог следует возводить на участках КФХ — это могут быть как грунтовые дороги, так и дороги с покрытием разных типов — бетон, асфальт. Разрешение для строительства внутренних дорог на участке не требуется.

Однако, можно земли, расположенные под дорогами, из сельскохозяйственных перевести в категорию земель промышленного назначения. Согласно статье 78 Земельного Кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения любого типа могут быть подвергнуты рекультивации.

Для этого сначала требуется создать проект рекультивации, которой надо утвердить в органах местного самоуправления. По результатам согласования выдается разрешение на строительство капитальной дороги. А после завершения строительства участок под дорогой и прилегающая к ней территория переводится в земли промышленного назначения.

Необходимые документы для строительства на землях сельхозназначения

Итак, какие документы необходимы собственнику земли сельскохозяйственного назначения, определяется типом земель.

Если владельцу участка под дачное строительство достаточно свидетельства о собственности, кадастрового плана и договора купли-продажи для оформления большей части разрешений и регистрации всех возводимых построек, то для владельца земель КФХ потребуется собрать значительно большее количество бумаг.

Разрешение на строительство на землях сельхозназначения.

Где выдается: в органах местного самоуправления

Что должно содержать:

  • срок, в течение которого строительство должно быть начато. По истечению указанного срока собственник земли обязан зарегистрировать возводимое здание, даже если строительство не было завершено.
  • тип строения, его назначение,
  • подпись главы района

Документы, подтверждающие право собственности

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о собственности с кадастровым номером участка и прописанными разрешенными видами деятельности;
  • кадастровый паспорт участка, с указанием границ (к которым у соседей нет территориальных претензий).
  1. Решения судебных органов о признании дома жилым помещением, пригодным для постоянной регистрации и круглогодичного проживания
  2. Документы БТИ с поэтажными планами.

Для полноценной жизни на земле рядом со своим хозяйством или в родовом поместье семье необходим жилой дом. К сожалению, законодательство в нашей стране исходит из того, что земля, предназначенная для сельского хозяйства, имеет строго ограниченные способы использования, связанные исключительно с сельхоз деятельностью и производством.

В глазах чиновника и любого судьи земля сельскохозяйственного назначения должна выглядеть как гадко вспаханное поле. С большой неохотой чиновники соглашаются с тем, что ряд построек для сельхоз деятельности все же необходим. Но вот с необходимостью жилого дома для фермера, который на этой земле живет и ее обрабатывает, законодатель ну никак согласиться не может.

Нет, он в принципе допускает, что дом фермеру, наверное, нужен, но только не рядом с его хозяйством, а например, где-нибудь в ближайшем населенном пункте. В связи, с чем земли у нас разделены четко на те, где можно жилые постройки строить и те, где нельзя.

В нашем поселении земля оформлена под крестьянское (фермерское) хозяйство, так как, по мнению организаторов поселения, закон о крестьянских (фермерских) хозяйствах позволяет строить жилой дом. Вопрос этот очень спорный, ниже я расскажу почему.

Вообще законодательство в целом не знает такого особого статуса недвижимости как Дом фермера. Единственный документ, который упоминает о доме фермера – это Санитарные правила 30-102-99. В частности, в соответствии с пунктом 5.2.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», в городских, пригородных и сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача, дом ремесленника, дом продавца товаров повседневного спроса, дом фермера и др.).

Вот и все, что законодатель нашел нужным сказать о доме фермера – это дом лица, ведущего индивидуальную трудовую деятельность. Почему для фермера нужен особый дом и что такого особенного этот дом будет включать, вышеуказанный документ не упоминает.

Фермеры руководствуются Федеральным законом от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» N 74-ФЗ, где в ст. 6 указано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

Фермеры считают, что жилой дом является «иной постройкой» и возведение их на землях сельхоз назначения правомерно.

При этом часто упоминается, что статьей 10 старого Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 года гражданам, ведущим фермерское хозяйство, было предоставлено право на выделенном для ведения хозяйства земельном участке, возводить жилые строения и сооружения, необходимые для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

Однако в новом законе никакого упоминания о жилых постройках нет, в связи с чем суды «завалены» делами о жилых постройках на землях для КФХ, так как спор о том, можно ли строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения, возникает постоянно: и в отношениях с местной администрацией и в отношениях с регистрирующими органами.

Суды однозначно считают, что ни Земельный кодекс, ни Закон о КФХ не дает право фермеру строить жилой дом на землях сельхоз назначения, при этом ссылка на ст. 6 ФЗ о КФХ отметается: жилой дом – это не иная постройка, это не средство производства! Для жилого дома нужна определенная категория земли. (Смотрите, например, определение Калужского областного суда от 11 сентября 2013 г. по делу № 33-2150/2013, постановление ФАС Центрального округа от 8 августа 2012 г. по делу N А08-5333/2011 , Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 N 1586-О )

Итак, рассмотрим, какие могут возникнуть проблемы при строительстве жилого дома на землях сельхоз назначения:

  1. Практически невозможно получить разрешение на строительство именного жилого дома (хотя некоторые местные органы такое разрешение дают)
  2. Невозможно зарегистрировать право собственности на жилой дом даже при наличии разрешения на строительство
  3. Невозможно присвоить адрес жилому дому
  4. Возможен снос дома как самовольной постройки
  5. Штраф за нецелевое использование земли
Читайте также:  Сколько получает стажер в полиции в 2018

Получение разрешения на строительство дома фермера

Жилой дом является капитальной постройкой в том случае, если он прочно связан с землей, и его никак нельзя переместить, не причинив ему вреда. В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство любых капитальных построек возможно только при условии получения разрешения на строительство. При этом к капитальным постройкам не относятся сараи, бытовки, беседки, навесы, срубы без фундамента или на сваевом фундаменте, то есть то, что можно демонтировать и перевезти при необходимости. Разрешение на строительство подсобных построек вспомогательного характера также не требуется (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления. Вид постройки, на которую можно получить разрешение на строительство, зависит от вида разрешенного использования земли. Виды разрешенного использования земли и примерный перечень капитальных построек, которые могут быть построены на тех или иных землях определены Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Для земель сельхоз назначения возможность возведения жилых домов перечень не содержит.

В связи с этим при обращении за разрешением на строительство жилого дома на сельхоз землях компетентные органы выдают отказ. Бывали случаи, когда разрешение на строительство жилого дома все-таки выдавалось, например, если фермер обращался за разрешением до 2003 года, то есть когда действовал старый закон о КФХ, либо, если фермер указывал Дом фермера в качестве вспомогательной постройки.

Однако заставить местные органы выдать разрешение на строительство именно жилого дома через суд нельзя, поэтому если ваша администрация придерживается мнения, что жилой дом на землях сельхоз назначения строить нельзя, то суды ее поддержат (смотрите, определение Калужского областного суда от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-2150/2013, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 28 мая 2013 г. по делу N 33-4139/2013).

Регистрация права собственности на дом фермера

Многие фермеры обращаются в суд с требованием обязать регистрационную службу зарегистрировать уже построенный на землях КФХ дом. Как правило, суды отказывают в данном требовании и в том случае, когда разрешение на строительство не было получено и даже в том случае, когда было.

В первом случае основание для отказа следующее: постройка, на которую требуется разрешения на строительство, может быть зарегистрировано без такого разрешения, только в случае, если собственник постройки ранее обращался за разрешением на строительство и ему отказали (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010)

При этом обращение за разрешением на строительство должно быть оформлено надлежащим образом и иметь правовые основания, то есть подать формальную просьбу о выдаче разрешения на строительство дома, а потом идти в суд и оспаривать отказ, нельзя (смотрите, постановления ФАС Московского округа от 04.03.2015 N Ф05-16429/2014 по делу N А40-88546/13, ФАС Северо-Западного Округа от 1 ноября 2010 г. по делу N А56-75499/2009 и Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2011 N Ф09-5141/11 по делу N А60-45779/2010).

Мне удалось найти только одно дело, когда фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд, не получив на него разрешение на строительство. При этом он неоднократно обращался за разрешением на строительство жилого дома, ему отказывали, он внес изменения в назначение постройки, обозначил ее как административно-складское помещение, ему все равно отказали, и только при таких условиях суд признал его право собственности на эту постройку и обязал регслужбу зарегистрировать это право собственности. (смотрите, Постановление ФАС Центрального Округа от 19 марта 2015 г. N Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012)

Однако даже при наличии разрешения местной администрации на строительство жилого дома на землях сельхоз назначения не гарантирует, что Вам удастся постройку зарегистрировать как жилой дом. Например, по мнению Московского областного суда, такой дом по факту не является жилой постройкой, так как жилые постройки можно строить только в рамках земель, относящихся к землям населенных пунктов и специально для этого предназначенных. Поэтому такая постройка, даже если в разрешении на строительство написано «жилой дом», является нежилым помещением, предназначенным для сельхоз производства, а следовательно, для регистрации права собственности на него требует акта ввода его в эксплуатацию, как на любое нежилое помещение. (смотрите, апелляционное определение Московского Областного Суда от 22 сентября 2014 г. по делу N 33-18780/2014).

Президиум Ленинградского областного суда также считает, что даже наличие разрешения на строительство жилого дома на землях, предназначенных для КФХ и расположенных за пределами населенных пунктов, не позволяет строить жилой дом фермеру как самостоятельный объект, только как составную часть имущественного комплекса фермера производственного назначения. Зарегистрировать право собственности на жилой дом нельзя (смотрите, постановление Президиума Ленинградского Областного Суда от 26 мая 2015 г. N 44г-9/2015)

Еще один дом фермера, построенный при наличии разрешения на строительство и даже акта ввода его в эксплуатацию, находится в Приморском крае. Зарегистрировать на него право собственности как на жилой дом фермеру не удалось. Суд Приморского края считает, что жилой дом на землях сельхоз назначения не может существовать в принципе (смотрите, определение Приморского краевого суда от 20 июля 2015 г. по делу N 33-6057)

Пермский краевой суд также отказал фермеру в регистрации права собственности на дом, в котором он проживает круглогодично вместе с семьей и работниками. Суд считает, что факт проживания людей в доме не наделяет их правом называть этот дом жилым, так как признание его жилым повлечет изменение категории земли (смотрите апелляционное определение Пермского краевого суда от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-11842)

Адрес для дома фермера

Если вы захотите дать название улице в своем поселении и официально присвоить адрес вашему жилому дому, например, ул. Южная д. 5, то и здесь столкнетесь с трудностями. По мнению судов адреса – это прерогатива земель населенных пунктов, к землям сельхоз назначения эта прерогатива не относится. (Смотрите, например, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 20 ноября 2014 г. по делу N 33-6430/2014)

Требование о сносе самовольной постройки

Построенный на землях сельхоз назначения дом без соответствующего разрешения на строительство может быть признан самовольной постройкой в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Самовольная постройка в силу ст. 222 ГК РФ при соблюдении ряда обстоятельств подлежит сносу. Постараюсь коротко разъяснить, когда можно снести самовольную постройку:

  1. При отсутствииразрешения на строительство, когда оно необходимо.
  2. Когда постройка построена на земельном участке, который по виду разрешенного использования вообще не допускает строительство построек, например, если разрешенное использование участка – пашня. К землям КФХ и землям с разрешенным использованием «Сельскохозяйственное производство» данный пункт не относится.
  3. Если постройка нарушает требование санитарных или противопожарных норм, угрожает жизни или здоровью граждан.
  4. С требованием в суд о сносе постройки обратилось надлежащее лицо. Сам по себе факт признания постройки самовольной еще ничем не грозит. Построил фермер на своей земле какое-то здание, ну и что. Если оно никаких санитарных и противопожарных норм не нарушает, не создает угрозу окружающим, то снести его просто так нельзя. Тут надо понять, кому это здание может реально помешать.
Читайте также:  Должностные обязанности начальника отдела охраны труда

Высшие суды считают, что с иском о сносе самовольной постройки может обратиться только собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, прокурор либо орган, наделенный таким правом законом (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Изучение судебной практики в отношении жилых домов, построенных на землях сельхоз назначения, показало, что суды отказывают местной администрации, если она заявляет требование о сносе постройки, так как такая постройка сама по себе не нарушает права местной администрации. Данное утверждение справедливо только для случаев, когда земля у фермера в собственности, а дом построен на землях КФХ с соблюдением санитарных и противопожарных норм. (смотрите, например, Постановление ФАС Центрального Округа от 19 марта 2015 г. N Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012, апелляционное определение Тюменского областного суда от 8 июня 2015 г. по делу N 33-2940/2015)

Постройка на арендованной земле может быть снесена по иску собственника земли (арендодателя).

Постройка дома в зоне «красных линий» например, в непосредственно близости от газопровода (менее 250 метров), повлечет также снос такой постройки. (Апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу N 33-12960/2015)

Вообще самовольные постройки тема очень интересная и сама по себе очень обширная. Не будем ее пока развивать и пойдем дальше.

Штраф за нецелевое использование земли

За нецелевое использование земли предусмотрена административная ответственность статьей 8.8 Кодекса об административных правонарушениях. При этом есть общая норма за нецелевое использование любой земли (штраф 10000 рублей) и есть специальная норма за неиспользование сельхоз земли для ведения сельхоз производства (штраф 3000 рублей). Под неиспользованием земли для сельхоз производства понимаются следующие виды бездействия (Постановление Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369):

— на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

— на сенокосах не производится сенокошение;

— на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

— на пастбищах не производится выпас скота;

— на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

— залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

— залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов.

Если же вы активно осваиваете землю в направлении сельхозпроизводства, в том числе выращиваете плодовый сад, содержите питомник, занимаетесь аквакультурой и иными видами сельхоз деятельности, привлечь Вас к административной ответственности будет тяжело. При этом наличие жилого дома роли особой не сыграет, конечно, при условии, что жилой дом не занимает большую часть участка.

Для себя я сделала такой вывод: называть дом жилым домом ни в коем случае нельзя, обязательно следует получить разрешение на строительство, например, административно-бытового здания или административно-складского здания. Вводить его в эксплуатацию и регистрировать не спешите, пока у вас не появится острая необходимость начать платить налог или продать его.

По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, главная цель вносимых изменений – навести порядок с определением правового режима земель различного назначения. "У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения. Разумеется, при определенных ограничениях – как по предельным параметрам домов, так и по запрету на перепродажу земли под этими домами", – подчеркнул глава правительства. "На земельном участке, предназначенном для ведения фермерского хозяйства, допускается строительство только одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и который предназначен для проживания членов такого хозяйства", – конкретизирует для "Российской газеты" инициативу член Ассоциации юристов России Яна Григоренко.

Сейчас на землях фермерского хозяйства можно возводить строения вспомогательного назначения, необходимые для деятельности такого хозяйства, но не жилые дома. Иными словами, взял человек в аренду несколько десятков или даже сотен га земли, разводит там скот или засеял зерном, но при этом жить он должен где угодно. Хорошо, если рядом есть какая-нибудь деревня. Там можно построить дом или арендовать его у местных жителей. А если жилья рядом нет? Тогда приходится, как и в городе, часами добираться до работы.

Крайне важный момент, по словам Григоренко, что под построенным для жизни фермера и его семьи домом нельзя будет сформировать земельный участок.

Исключительный случай – прекращение деятельности фермерского хозяйства. Но тогда нужно будет выкупать и дом, и весь земельный участок, предоставленный именно для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности.

Не существует ли при таком раскладе опасность, что там, где должна колоситься пшеница, начнут появляться районы массовой застройки? "Однозначно такого не будет, – уверена Яна Григоренко. – Особо подчеркиваю, что на территории фермерского хозяйства возможно будет возвести только один дом, предназначенный для проживания членов такого хозяйства. Во избежание злоупотреблений эта норма будет прямо прописана в законе. И это, в свою очередь, исключает использование жилого здания для иных целей, например, для открытия гостиницы, ресторана, кафе, охотничьего домика или магазина".

Однако законопроект пока не дает ответы на ряд важных вопросов. Фермерское хозяйство может состоять из нескольких членов, которые не являются одной семьей. А дом на участке для ведения фермерского хозяйства может построить только один. Как будут решать, кому этот дом больше нужен?

"Возможно, этот нюанс будет прописываться в уставных документах, – рассуждает юрист. – Приоритет в строительстве дома может, например, предоставляться членам фермерского хозяйства, которые дольше там работают, или внесли больше средств в уставной капитал".

Также пока не очень понятно, можно ли будет в этом доме зарегистрироваться и как оформлять его в собственность, а также получат ли приоритетное право члены фермерского хозяйства при выкупе земельного участка и строения в случае ликвидации юридического лица. Ведь дела у фермера могут не пойти и тогда придется ликвидироваться, а землю и дом пустутят с торгов.

Законопроект определяет ряд случаев, при которых использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных видов разрешенного использования и категории земель. "Как правило, эти случаи связаны с возникновением и ликвидацией чрезвычайных ситуаций и носят временный характер либо допускают размещение объектов или осуществление деятельности, не препятствующих использованию земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования (геодезические пункты, объекты благоустройства и т.п.), – поясняет Григоренко. – К особым случаям также относится использование земель для нужд обороны страны и безопасности государства, для целей недропользования".

Предлагается также установить возможность и определить порядок прекращения прав на земельные участки, ранее установленный вид разрешенного использования которых не соответствует регламенту использования территории, если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Люди, которые арендовали землю для личного подсобного хозяйства или огородничества, смогут выкупить ее без торгов – при условии ее надлежащего использования в течение трех и более лет. Кроме того, этот законопроект защищает интересы собственников. Если регламенты использования земли были изменены без согласования с ними, то убытки должны гаситься за счет бюджета соответствующего уровня.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector