Как быть юридически подкованным

Как быть юридически подкованным

«Эти знания позволяют избежать очень серьезных неприятностей»

Алексей Сергеевич, что повлияло на ваш выбор пути в жизни?

– В далеком детстве, когда я учился во втором или третьем классе, мне случайно довелось увидеть по телевизору какой-то художественный фильм, в котором показывали судебное заседание. Я не помню, как он назывался, помню только, что он был наш, отечественный. Я внимательно следил за ходом процесса, за тем, как ведут себя судья, заседатели, прокурор, адвокат, подсудимый, свидетели. И понял – это мое.

Учась в школе, я все годы морально готовился к поступлению на юридический факультет Казанского Университета. В итоге поступил, выучился и работаю по непосредственной специальности.

Насколько важно сегодня быть юридически подкованным обычному гражданину (в том числе – в вопросах, связанных с недвижимостью)?

– Какие-то элементарные знания законодательства, практики его применения должны быть у каждого человека. И они есть – ведь в школах и вузах (я не говорю о вузах специальной, юридической направленности) изучают основы государства и права, то есть дают базовую платформу. Несмотря на то, что это основы, их знание (и умение применять на практике!) очень облегчает жизнь, способствует саморазвитию личности. А порой эти знания позволяют избежать очень серьезных неприятностей. И, конечно, не обладая этими знаниями, невозможно защищать свои права. Поэтому быть, как вы говорите, юридически подкованным – во всех вопросах, будь то недвижимость, страхование, услуги – не просто важно. Это необходимо.

Алексей Сергеевич, сейчас абсолютное большинство имеет доступ к всемирной сети, и ответ практически на любой вопрос можно найти в Интернете. Как Вы считаете, в чем плюсы и минусы такой ситуации?

– Начнем с плюсов. Представьте, человек живет в селе – до города, где находится ближайшая юридическая фирма или адвокатское образование, десятки километров. Ехать далеко и накладно. А тут возникает вопрос, требующий оперативного разрешения. В Интернете он ответ на этот вопрос находит и, по крайней мере, создает себе представление о том, как ему поступить дальше: либо самому разобраться с проблемой, зная теперь, с какого конца подходить к ее решению, либо все же съездить в город и получить детальную консультацию у юриста.

Консультации в интернете, статьи на юридическую тематику, как видите, имеют практическое значение. Ну и, конечно, повышают уровень правовой культуры граждан, юридической грамотности.

А недостатки в том, что вот эти самые интернет-консультации, к сожалению, не всегда дают грамотные специалисты. Человек ведь непосредственно с таким специалистом не общается, какого-либо своего впечатления сложить о нем, по сути, не может. Между тем, будучи обывателем, он принимает все сказанное таким юристом как истину в последней инстанции.

И если в итоге это все же оказывается не так – последствия могут быть очень тяжелыми и необратимыми. Поэтому я склоняюсь к тому, чтобы люди все же лично посещали юристов. В интернете же можно получить просто справочную информацию по вопросам, не представляющим особой сложности.

Как определить обычному гражданину – профессиональный подход к работе у специалиста или нет (касаемо оказания юридических услуг)?

– А тут у каждого свои критерии оценки. В первую очередь, гражданину необходимо обратить внимание – уверенно или нет ведет себя юрист на первой консультации, грамотно ли у него поставлена речь. Считаю, что не нужно стесняться и прямо спросить – были ли у него в практике ситуации подобные той, которые описывает потенциальный клиент, и чем в итоге они разрешились.

Но тут нужно обратить внимание, что проигрыш дела юристом или адвокатом – далеко не всегда показатель его непрофессионализма. Ведь и судьи ошибаются, а подобные их приговоры и решения отменяются вышестоящими инстанциями. Даже если в практике у юриста не было подобных ситуаций – тоже не означает, что нужно развернуться и уйти, хлопнув дверью. Поймите, учеба на юриста продолжается всю жизнь, а не заканчивается с пятым курсом юрфака. Не было у юриста таких дел в практике – значит, будете вместе с ним эту практику нарабатывать. И у юриста опыт появится, да и вам неплохо.

А как, на ваш взгляд, правильно выбрать риэлторов? И – расширим вопрос – компанию-застройщика?

– Существует такое понятие – деловая репутация. Она складывается из опыта работы, длительности существования на рынке недвижимости и строительства. В конце концов – из отзывов клиентов, работающих или работавших с этой компанией. Вот эту деловую репутацию с ее вышеназванными критериями и должен оценить потенциальный клиент агентства недвижимости или фирмы-застройщика.

Почитайте отзывы в интернете, задайте свои вопросы по электронной почте, по телефону. Можно и съездить непосредственно в офис, поговорить с директором, со специалистом, которого он порекомендует, задать интересующие вас вопросы уже им непосредственно. Только так вы можете оценить и определить – работать вам с ними в дальнейшем или нет, доверить им ту или иную проблему или же продолжить поиски лучшего варианта.

«Этим «заражена» вся Россия-матушка. И Татарстан – не исключение».

Насколько, по вашим наблюдениям, в Казани и в Татарстане распространены мошенничества с жильем? Какие нарушения наиболее типичны?

– Ну почему же только в Татарстане? Этим «заражена» вся Россия-матушка, и Татарстан, к сожалению, не исключение.

Вариантов много. На практике приходилось сталкиваться с тем, что продавали квартиру с фактическим обременением, о котором не сказали покупателю. В итоге покупатель отдал деньги, а зарегистрировать переход права собственности на себя не смог именно из-за того обременения, о котором не знал, и снять которое мог только продавец. Продавец же, получив деньги, оборвал все контакты. Ну чем не мошенничество?

Другой пример: квартиру продает не собственник, который может жить в другом регионе, а якобы его доверенное лицо, которое таковым, на самом деле не является, ибо использует подложную доверенность. Последствия, наверное, уже сами догадываетесь, какие: собственник признает недействительной сделку или истребует квартиру у покупателя как у добросовестного приобретателя. Покупатель остается без квартиры, но зато с правом взыскать деньги с лжепредставителя. И, как правило, не взыскивает. Ибо, получив деньги, так называемый представитель исчезает в неизвестном направлении и, как в предыдущем случае, отключает телефон и т.д. Вот это я бы назвал наиболее распространенными случаями, как вы говорите, типичными.

Читайте также:  Преобразование казенного учреждения в бюджетное

Кто находится в «группе риска» в случаях с мошенниками? Как уберечься?

– В группу риска, в первую очередь, попадают отнюдь не пожилые люди и алкоголики, а люди вполне социально благополучные, но – юридически неграмотные и при этом имеющие деньги. Запомните: именно деньги – цель любого мошенника, в том числе, и квартирного. Именно в среде этой группы, как правило, и орудуют лжепредставители и лжесобственники, о которых я уже говорил.

А уберечься от них на самом-то деле не сложно. Простой естественный вопрос: «Покажите правоустанавливающие документы на квартиру, доверенность, на основании которой вы действуете» – всё расставит по местам. Если увидите, что свидетельства о праве собственности нет, либо там прописано некое обременение, о котором вас никто не поставил в известность – всё, до свидания, будем искать, как говорили в «Бриллиантовой руке».

В самой регистрационной палате можно запросить выписку о правах на намеченную квартиру. Эта информация является общедоступной. По выписке поймете, в собственности она или нет, кто собственник, чем обременена квартира, нет ли арестов или запретов.

Вы должны внимательно изучить тот договор (основной и (или) предварительный), который вам предлагает подписать продавец или его представитель. Помните, что этот документ возлагает на вас определенные обязательства, которые вы, подписав его не читая, все же обязаны будете выполнить. К сожалению, подробное и вдумчивое изучение предлагаемых договоров у нас почему-то считается дурным тоном. Зато очень распространено бездумное подписание (ну я же доверял!), а потом – судебные разбирательства с доводами о том, что не читал, ввели в заблуждение и т.д. Вот попробуйте – докажите, что не читали, когда там ваша подпись стоит, которую вы не оспариваете!

Не можете сами разобраться в тонкостях, которые прописаны в проекте договора – обратитесь к юристу, не стесняйтесь задавать вопросы ни ему, ни продавцу с риэлторами. Вообще, любая предстоящая сделка, я считаю, должна пройти предварительный юридический анализ, а потом такой анализ необходим на всех ее этапах.

Рынок недвижимости и закон

Сегодня риэлторский бизнес в нашей стране находится в стадии становления. Закона о риэлторской деятельности в России нет. Оцените как профессионал: насколько это влияет на рынок недвижимости в целом?

– Конечно же, влияние есть. По своей сути риэлтор – это менеджер на рынке жилья, в чьи функции входит поиск жилья для его покупки или продажи. У нас же почему-то риэлторы берут на себя и функции юристов: составляют исковые заявления, например, о признании права собственности на жилье, о сохранении жилья в перепланированном состоянии, составляют договоры купли-продажи и т.д. При этом профильного юридического образования у них нет.

Более того, для риэлтора вообще наличие какого-либо профильного образования не обязательно (закон-то ведь, который возлагал бы обязанность получить такое образование, отсутствует). Образование образованием, но ведь еще и практический опыт необходим. Бывает так, что и его нет. Отсюда, недовольство граждан риэлторами, да и юристами тоже. А недовольство сказывается и на рынке недвижимости. Отчаявшись от плохой работы риэлтора, человек начинает что-то искать самостоятельно, а не получается – рынок очень специфичен.

Думается, что принятие подобного закона установило бы какие-то стандарты к претенденту на должность риэлтора (ведь есть же они для адвоката, судьи и нотариуса). Например, образовательный ценз, сдача квалификационного экзамена, стаж работы в той или иной сфере. Это, безусловно, повысит качество обслуживания, а, соответственно, и работу рынка.

Как, по вашим наблюдениям, изменился рынок недвижимости за последние годы?

– Появилось много нового жилья: как говорится, бери – не хочу, то есть предложение есть. А вот с покупкой сложнее. Жилье никогда не отличалось дешевизной. Сколько помню, цены на жилье постоянно росли. Остановка (и не Бог весть какая, но все же – стабильность), наметилась лишь 1-2 года назад. Цены остановились в росте, но меньше не стали. Денег же у основной массы населения в таком количестве нет – соответственно, нет и большого спроса на жилье.

Очень выручают, конечно, банковские программы ипотечного кредитования, социальные программы, долевое строительство. Неплохо и тем, кто хочет продать прежнее жилье для вложения денег в покупку нового. Но говоря об ипотечных программах, нельзя забывать и о кредитном бремени.

Алексей Сергеевич, за то время, что вы работаете в этом бизнесе, как изменился потребитель ваших услуг? В том числе – и в вопросах недвижимости.

– Он стал грамотнее, осмотрительнее, что, в принципе, радует. Попав в ту или иную ситуацию, не бросается как в омут с головой, а анализирует и сравнивает. Пример тому – обращение к юристам за подробными консультациями, заключение договоров на полное юридическое сопровождение сделки.

Конечно, потребитель стал и требовательнее, а это повышает ответственность юристов. К сожалению, есть и пережитки прошлого – когда человек сначала наломает дров, а потом идет советоваться. Или, что еще хуже, попытается исправить ситуацию сам, еще больше запутается, усугубит его, а потом только обращается к юристу. Здесь работать намного сложнее, а порой уже и невозможно сделать что-либо.

Какие самые важные, на ваш взгляд, изменения произошли за последнее время в российском законодательстве, которые имеют влияние на сферу недвижимости?

– Если взять последние три-четыре года, то они характеризуются корректировкой уже действующего законодательства. Так, внесены существенные изменения в базовые законы – Гражданский кодекс РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Гражданским кодексом расширен перечень имущества, которое относится к категории недвижимого, особо выделены объекты незавершенного строительства.

Читайте также:  Как подтвердить гражданство ссср

Изменения коснулись и специальных положений о договоре купли-продажи недвижимости и такого ее вида, как жилые помещения. ФЗ «О государственной регистрации» регулирует специфику регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на отдельно взятые виды недвижимого имущества, в частности, лично мне самому недавно довелось заняться вопросом, связанным с регистрации права на искусственно созданный земельный участок.

Ну, и еще, конечно, необходимо отметить ФЗ от 30.12.2014 г. с изменениями от 21.07.2014 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ведь само долевое строительство достаточно давно распространено, а законодательное регулирование коснулось его, по сути, совсем недавно. То есть, как видим, нормативная база для рынка недвижимости есть и постоянно совершенствуется в духе со временем.

Здравствуйте, тут же много бизнесменов, а может просто бухгалтеров, юристов или умных людей. Интересно для общего развития, что стоит почитать, чтобы быть юридически подкованным при проверках контролирующих органов? Что почитать, чтобы знать все требования пожарников, СЭС и прочих господ? Т.е. чтобы и не нарушить ничего и права свои знать. Какие законы необходимо почитать, изучить?
На ум кроме налогового кодекса ничего не приходит. Особенно интересует все, что связано с ООО на УСН в 6%, айти направлением, но этим не стоит ограничиваться, я любознательный.

Приобретите в книжном магазине Гражданский кодекс РФ с комментариями, пусть эта книга станет настольной. Прочитайте и выучите главу 34, ст. ст. 606 – 625, данной правовой информации будет достаточно для успешной работы в сфере аренды недвижимости. Периодически закрепляйте свои знания, прочитывая вновь данный раздел, тогда вы сможете ответить на любой каверзный вопрос клиента.

Заключение договора

У вас все получилось, клиент доволен и желает арендовать данный объект. Паспорт и деньги у клиента на руках, вы проверили у собственника правоустанавливающие документы и паспорт с пропиской.

Приступайте к заключению договора. Возьмите паспорта двух сторон, вписывайте данные в договор. После того, как вы все заполнили и стороны поставили подписи, убедитесь, что подписи идентичны подписям в паспортах. Договор заключается сроком на одиннадцать месяцев. Если же срок аренды более одного года, сделка требует обязательной регистрации. Если квартира укомплектована мебелью и техникой, заполните акт приема – сдачи квартиры, внесите в него всю мебель и технику с пометкой бу. Ваша работа доведена до конца, наступает время расчетов. Арендатор уплачивает арендодателю месячную стоимость аренды. Арендодатель передает ключи. Вы получаете свою комиссию, в среднем это 50% от месячной арендной платы. Проверьте замки, как они работают, снимите показания счетчиков и отразите их в договоре. Приложите к договору чистый лист бумаги, для того чтобы арендодатель, приходя за очередной платой ставил на нем дату, сумму полученную им, и подпись. Носите с собой файлы, для каждой из сторон вложите готовые договоры в файлы, в них же положите свои визитки.

Попрощайтесь со всеми участниками сделки и откланяйтесь, вас должно посетить приятное чувство удовлетворения о проделанной работе.

ЗАКОН ВЕРОЯТНОСТИ

Очень важный факт, проверенный временем: никогда не зацикливайтесь на каком – либо объекте или клиенте. Сейчас объясню, почему. Рынок коммерческого найма жилья очень динамичный и активный. Порой вам кажется, что вот оно, отличное предложение. Вы делаете ставку именно на этот объект или клиента, а в итоге – нулевой результат. Никогда не выделяйте никого и ничего, для вас есть только клиенты и объекты.

-Объекты бывают:

VIP – это эксклюзивные квартиры, в центральных районах города, с огороженной территорией, парковкой, новой техникой, мебелью, посудой и так далее. В такой квартире есть все для комфортного проживания. Арендная плата за такой объект в разы выше, чем за обычную квартиру. Сделка обременена депозитом ( это страховая сумма на случай порчи имущества), обычно депозит равен месячной сумме аренды. Клиенты на такие объекты особенные (руководители, командировочные, бизнесмены, иностранные граждане). Нужен особый подход и форма одежды, не ходите на встречи в потертых джинсах и кедах, вы так же должны выглядеть респектабельно.

ОБЫЧНАЯ КВАРТИРА – Обычных квартир множество, они сдаются по среднерыночной цене. Как выглядит такая квартира: поклеены обои, иногда установлены стеклопакеты, на полу линолеум. Мебель не новая, порой присутствует стиральная машина и холодильник. Спрос на такие объекты велик, так как цена – самый главный фактор у арендатора.

НОВОСТРОЙКА – квартира в таком доме хороша тем, что ремонт в ней от застройщика, и до вас никто не проживал. Сдаются такие объекты в основном пустые, без мебели и техники. Такой вариант подойдет для тех, у кого есть своя мебель и техника. Есть несколько минусов проживания в новостройке:

Это звуки перфоратора

Не работает мусоропровод

Не работает лифт

БАБУШКИН ВАРИАНТ или УБИТЫЕ КВАРТИРЫ – такие квартиры сдаются дешевле обычных. Умерла бабушка или проживали алкоголики, наркоманы. В общем, в таких квартирах мебель старая, ремонт не делался лет пятьсот, присутствует, как правило, посторонний неприятный запах. Чаще всего хозяева идут на то, чтобы арендатор в счет арендной платы делал в такой квартире ремонт. Такие объекты сдаются хорошо, из-за цены снимают, в основном, приезжие из области или студенты. Каждый объект находит своего арендатора, и вы этому способствуете.

Ваша задача набирать как можно больше клиентов, чтобы спрос превышал предложения. Закон вероятности: сколько у вас было пустых поездок ровно столько же, будет удачных сделок. Со всеми, даже самыми вредными клиентами ведите себя корректно. Если чувствуете усталость, то обязательно возьмите тайм – аут, не думайте ни о чем, что клиенты уйдут,- новые придут. Будет еще больше возможностей, а вы можете сорваться и испортить свое здоровье. Что-то не получается? Остановите времени бег, отключите телефон, сходите в парк, почитайте книгу, прогуляйтесь по лесу – это успокаивает. Не горите на работе, ни к чему хорошему это не приводит, наслаждайтесь жизнью. Через все это я прошел сам, делал множество ошибок, теперь делюсь своим опытом с вами, дорогие читатели.

Читайте также:  Занимающий комнату в коммунальной квартире телегин систематически

Конечно, вам необходимо ответственно отнестись к своей работе, но при этом не забывать о себе. Кстати, как показывает практика, арендой жилья в основном занимаются девушки (85%), они более стрессоустойчивые.

Находите время для чтения книг, ежедневно читайте литературу, которая поможет вам изменить свое сознание и воспитать себя как личность, дисциплинировать, добиться высоких результатов и успеха.

СОВЕТЫ НА ДОРОЖКУ

Если вы встанете на этот путь, будете развиваться в данном виде деятельности, то никакие сложности и препятствия вас не остановят. А уж таковых будет множество, главное, НИКОГДА НЕ СДАВАТЬСЯ. На вашем пути будут встречаться такие люди, которые будут убеждать вас в том, что вы занимаетесь ерундой, без сожаления расставайтесь с такими людьми. Имейте небольшой запас денежных средств, которого хватит на пару месяцев проживания, (у всех запросы разные, исходите из своих требований). Имейте свою мечту, ставьте цели, идите к своей мечте и вселенная будет способствовать вам, помогая в достижении ваших целей. Не останавливайтесь на достигнутом, постоянно совершенствуйте свои навыки. Не оскорбляйте и не обижайтесь ни на кого, у каждого в этой жизни свой путь. Формируйте позитивное мышление: не получилось сегодня, получится завтра. Будьте актером, большого театра, фантазируйте, экспериментируйте, и у вас все получится. Главное верьте в себя, в свои силы в свой успех. Берите под контроль свои эмоции и со временем научитесь управлять ими. Восемь часов мы тратим на сон, остальное время необходимо использовать продуктивно. Развивайтесь, принимайте нужную информацию, делитесь своим опытом и знаниями с другими людьми. Не решайте чужих проблем, так как чужие проблемы никогда не решат ваши. Выходите из своей зоны комфорта, работайте над собой, своим сознанием. Забудьте, что было, прошлое невозможно изменить, но вы можете изменить свое будущее. Станьте лучшим, финансово независимым человеком и воплощайте в реальность свои мечты. Все это может абсолютно каждый человек, нужно только желание, а все остальное приложиться. Сама жизнь не даст вам пропасть, если ваши стремления искренние и вы открытый человек. Смело идите вперед, все неудачи воспринимайте как испытания, которые нужно достойно преодолеть. Со временем вы будете не успевать сами ездить на все встречи, научитесь делегировать свою работу ( за «спасибо», за шоколадку, за услугу). Сотрудничайте с двумя – тремя проверенными риэлторами, возможно, как раз у одного из них пустой день, и он с радостью поможет вам. Возможно, у вас есть знакомые студенты – очники, у которых вечернее время свободное, просите их поучаствовать в вашем деле.

Совет студентам: студентам с очной формой обучения и желанием заработать можно объединиться с риэлтором, который будет направлять их на тот или иной объект, предварительно проконсультировав, как вести себя на показе и как оформлять сделку.

Будьте первыми, не отпускайте волну удачи, и у вас все обязательно получится. Никогда не опаздывайте на встречу, лучше ждите вы, чем будут ждать вас. Усвойте это золотое правило. Вы работаете на свое имя, через годы вашей плодотворной деятельности имя будет работать на вас. Преимущества в работе риэлтора таковы: со временем вы будите обрастать связями, которые пригодятся вам в дальнейшем. Возможно, вам понадобится какая-то помощь от одного из ваших клиентов, это огромное преимущество перед другими людьми, вы в этом убедитесь. Всегда будьте внимательны при работе с документами, не стесняйтесь спрашивать и проверять документацию. Репутация ваша ни в коем случае не должна пострадать. Самая лучшая реклама – это сарафанное радио, из уста в уста, проявите себя, повышайте планку возможностей, планируйте свой день. Я приведу примерный план одного дня риэлтора по аренде жилья, вы же для себя можете создать собственный либо корректировать готовый, исходя из ваших внутренних ощущений. Все люди разные, кто-то сова, кто-то жаворонок, но так или иначе боритесь со свой ленью, тогда удача и успех вам обеспечены.

Самое главное из этого всего, это набор базы и показы. Показы в основном в вечернее время суток, люди возвращаются с работы, а у вас начинается работа. Побольше читайте, это поможет вам в общении с людьми, немного психологии не повредит. Совет: книга Михаила Веллера «Все о жизни». Больше слушайте, чем говорите. И тогда вы научитесь без труда понимать людей, их потребности. Учтите, почти все люди хотят невозможного: за копейку купить алмаз. Даже если клиент после того, как его окунули в реальность по поводу цен на рынке коммерческого найма жилья, настаивает на своем:- «Мне нужна дешевая квартира в центре с хорошим ремонтом»…, деликатно скажите ему, что поищете подходящий вариант, а сами просто забудьте про этого человека, не тратьте время.

В наш век информации люди очень заняты, у них совершенно нет времени заниматься квартирным вопросом, поэтому они обращаются за помощью к профессионалу, т.е. к вам. У вас всегда есть актуальные варианты и комиссию вы берете по факту вселения, но самое главное, вы бережете нервы, время и деньги клиента. Как известно, время бесценно, вы же за весьма скромную плату предоставляете неоценимую услугу. Жаль, что не все люди это понимают. Что ж риэлтор риэлтору рознь, кто – то работает честно, создавая себе репутацию годами, кто – то приходит в этот бизнес по – быстрому заработать на машину. Будьте честными хотя бы по отношению к самому себе и тогда на вашем пути будут встречаться только такие люди, как вы сами: «что излучаем то и получаем» или что посеешь то и пожнешь. Желаю вам успехов в ваших начинаниях.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector