Имеется трехкомнатная квартира, бывшая коммуналка, где две комнаты принадлежат в равных долях четверым членам семьи (один несовершеннолетний), а третья – в равных долях пятерым членам той же семьи (двое несовершеннолетних собственников). Каждая комната имеет отдельный кадастровый номер. Как объединить все три комнаты в квартиру под одним кадастровым номером? Какова последовательность действий?
Перераспределению долей в объекте недвижимости посвящена ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о кадастре).
Согласно ч. 2 ст. 1 Закона о кадастре единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с этим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
Согласно п. 1 ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности – при объединении объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц.
Согласно п. 1 ч. 11 ст. 41 Закона о кадастре государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, имеющиеся доли в квартире зарегистрированы под уникальными кадастровыми номерами. В результате их перераспределения (слияния) образуется новый объект недвижимости, которому должен быть присвоен новый уникальный кадастровый номер. Для регистрации нового объекта недвижимости необходимо составить соглашение и засвидетельствовать его у нотариуса, представив правоподтверждающие документы.
Вместе с тем следует иметь в виду, что собственники долей после их объединения станут сособственниками в праве общей долевой собственности на квартиру.
С 1 января 2016 г. изменился порядок освобождения от налогообложения доходов, полученных от реализации недвижимости. Так, согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ суммы, вырученные от реализации квартиры, освобождаются от обложения НДФЛ, если она находилась в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения и более. Такие сроки установлены в п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ. Для квартиры, полученной в порядке наследования, дарения, приватизации или по договору ренты, этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Во всех остальных случаях он равен пяти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). При этом законом субъекта РФ этот пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Отметим, что эти сроки применяются только к недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 г. (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира получена в собственность до 2016 г., к налогообложению доходов от ее продажи применяются правила, действовавшие до 2016 г. (письма Минфина России от 11.07.2016 № 03-04-05/40616, от 07.04.2016 № 03-04-05/19785, от 21.03.2016 № 03-04-05/15483). Согласно им срок владения недвижимостью, позволяющий не облагать НДФЛ доходы, полученные от ее продажи, составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г.).
Таким образом, для освобождения доходов от продажи квартиры от налогообложения она должна находиться в собственности три года и более.
По вопросу, с какого момента начинает отсчитываться срок нахождения в собственности квартиры, созданной путем объединения комнат, существует две позиции.
Минфин России полагает, что квартира, полученная объединением нескольких комнат (или нескольких квартир) представляет собой новый объект недвижимости. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Исходя из этого, финансисты считают, что, поскольку квартира, полученная объединением нескольких комнат (квартир) как самостоятельный объект не приобреталась, срок ее нахождения в собственности отсчитывается со дня получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на нее (письма от 23.03.2015 № 03-04-05/15884, от 25.02.2015 № 03-04-05/9369, от 13.02.2015 № 03-04-05/6490).
Однако у Верховного суда РФ иное мнение на этот счет. Так, в Определении от 06.04.2016 № 70-КГ15-16 он рассмотрел следующую ситуацию. Гражданка купила в 1997 г. две комнаты в трехкомнатной квартире. В 2005 г. она приобрела в ней третью комнату. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру она оформила в 2013 г., и в этом же году продала квартиру. Налоговики доначислили гражданке НДФЛ, посчитав, что проданная квартира находилась в ее собственности менее трех лет. Она обратилась в суд.
Верховный суд указал, что объединение трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него. С принятием решения об объединении нескольких комнат в квартиру и внесением соответствующих записей в реестр право собственности на комнаты, возникшее в 1997 и в 2005 гг., не прекратилось. Данное право лишь трансформировалось в право собственности на один объект — трехкомнатную квартиру. Следовательно, срок нахождения ее в собственности следует исчислять с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 г.), а не со дня регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру.
Эта правовая позиция Верховного суда была доведена до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 07.07.2016 № СА-4-7/12211@ для использования ее в работе.
При расхождении разъяснений Минфина России с мнением ВАС РФ и (или) Верховного суда РФ налоговики должны руководствоваться позициями судов (письмо Минфина России от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571). Таким образом, в рассматриваемой ситуации квартира, полученная объединением трех комнат, находится в собственности с 2012 г. Поскольку с этого момента прошло более трех лет, доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются.
Юрист по недвижимлсти в Санкт-Петербурге
– Юридические консультации,
– Проведение сделок с недвижимостью,
– Составление исков, претензий и жалоб,
– Защита ваших интересов в суде.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
Как объединить комнаты в квартире
Как с пользой объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и сделать, наконец, из коммуналки действительно уютное жилье.
Были времена, когда большие и просторные квартиры дробили на тесные, но способные вместить сразу многих жильцов коммуналки. Сегодня появилась совершенно противоположная тенденция: заполучивший несколько комнат коммуналки в безраздельное свое распоряжение собственник стремится объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и таким способом упростить свою жизнь. Ведь несколько разных комнат в личном распоряжении – это не только несколько отдельных свидетельств, это еще и несколько лицевых счетов на каждую комнату в отдельности и в самом буквальном смысле вагон квитанций для оплаты каждый месяц коммунальных услуг.
Разбираться со всем этим хаосом – не самое большое удовольствие в жизни, поэтому желание объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости вызывает понимание у каждого, кто сам с этими квитанциями ежемесячно разбирается. Но реально ли это сделать?
Поскольку классика советского кинематографа утверждает, что даже зайца можно научить курить, нет ничего невозможного и в том, чтобы объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости и привести все выплаты и квитанции к единому лицевому счету. И есть два пути это сделать. Первый – простой, приятный, быстрый и немного затратный: Мы предоставляем такую услугу всем желающим и сделает всю процедуру результативной и комфортной для заказчика. Второй – самостоятельный: это долго, нудно, чревато ошибками и жизнеотнимающими стрессами от общения с отечественной бюрократией, но зато тренирует волю, жизненную стойкость и экономит бюджет.
Для тех, кто хочет, чтобы всю работу сделал юрист по недвижимости
Для тех, кто ценит свое время, комфорт и собственное здоровье и понимает, что потраченное на процесс время и нервы стоят намного больше, есть предложение – позвоните нам и запишитесь на встречу к юристу по недвижимости . Мы изучим ваш вопрос, расскажем, как и в какие сроки можно будет получить результат, заключим с вами договор на юридические услуги и приступим к работе.
Самостоятельно объединить комнаты в квартире
Для тех, кто не ищет легких путей, мы предлагаем пошаговую инструкцию, позволяющую добиться результата. Итак, юридическая консультация к вашим услугам!
Пять шагов, которые позволят самостоятельно достичь желаемого
Шаг первый: собственноручное составление решения об объединении комнат в единую квартиру
На этом этапе владелец комнат составляет такое заявление, в котором указывает не только собственные данные, но и сведения обо всех объединяемых комнатах, обо всех документах, которые подтверждают его право собственности на эти комнаты, и обо всех будущих параметрах своего нового жилья.
Шаг второй: заказ технического плана объединенного жилья
Следующим шагом станет визит в БТИ, где следует получить технический план на планируемое жилье. Эта услуга, помимо естественной оплаты в виде госпошлины, потребует от собственника комнаты предоставления комплекта документов в виде собственного паспорта, оригиналов и ксерокопий документов на право собственности, поэтажных планов и экспликаций, заявления, а также займет от недели до двух.
Шаг третий: постановка объединенной квартиры на кадастровый государственный учет с получением соответствующего паспорта
Для реализации этого шага потребуется визит в МФЦ и предоставление там еще одного комплекта документов в виде собственного паспорта, подтверждения оплаты госпошлины, технического плана квартиры, заявления, а также решения собственника об объединении комнат в единую квартиру.
Если все пройдет успешно, то объединенная квартира приобретет собственный кадастровый номер и по нему будет внесена в кадастровый паспорт.
Когда документ будет готов, его можно не только забрать в самом офисе при повторном личном визите, но и получить на e-mail в электронном виде и курьерской службой – на руки в бумажном.
Шаг четвертый: государственная регистрация прав на новую объединенную квартиру
Эту часть процесса выполняет Росреестр, и занимает это мероприятие десять дней. Нужные документы подаются опять-таки через МФЦ и на этот раз включают, помимо естественного паспорта и нового заявления, свежеполученный кадастровый паспорт, решение собственника об объединении комнат в единую квартиру, абсолютно обязательное подтверждение оплаты госпошлины, а также документов на право собственности по каждой комнате.
Как только свидетельство будет получено – процесс формально закончился. Длится все это в целом около месяца и требует обязательных затрат в сумме 3 тыс.руб. на государственную регистрацию и ваших собственных на транспорт, ожидание, переделки и прочие мелочи.
Но финишным этот этап не является, поскольку главное, ради чего все это затевалось, пока еще не готово – это следующий этап.
Шаг пятый: формирование единого лицевого счета
Каждый такой счет представляет собой оформленный на жилье в целом документ, отражающий полную картину всех аспектов оплаты по этому жилью поставляемых коммунальных услуг и содержание всего дома в целом. Старт процедуры приведения списка счетов на каждую отдельную комнату к единому счету начинается с нового визита в МФЦ, а продолжительность его сильно отличается по скорости и результату в зависимости от вашей конкретной ситуации. Как только и это было сделано, вас можно поздравить – вам успешно удалось объединить комнаты в квартире в один объект недвижимости!
