Покупатель отказывается подписывать акт приема передачи квартиры

Покупатель отказывается подписывать акт приема передачи квартиры

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Меньше года назад между физическими лицами был заключен договор купли-продажи квартиры. По условиям договора он считается исполненным при наличии двух условий: подписанного акта приема-передачи и выплаты полной стоимости квартиры (что подтверждается распиской продавца).
Согласно договору недвижимое имущество должно было передаваться покупателю по акту приема-передачи, а денежные средства выплачиваться в течение трех дней после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Ни одно из этих условий исполнено не было. Деньги не выплачены, квартира по акту приема-передачи не передана, покупатель уклонился от подписания акта в связи с отсутствием у него денежных средств на приобретение имущества, фактически квартирой пользуется продавец, который зарегистрирован там до настоящего времени.
Продавец желает расторгнуть договор. По закону расторгнуть исполненный договор нельзя, можно только взыскать неуплаченные деньги, но в данном случае договор, с учетом его условий, не исполнен.
Есть ли практика по расторжению неисполненных договоров купли-продажи?

Прежде всего отметим, что к обязательствам, возникшим из договора, в том числе и из договора купли-продажи недвижимого имущества, в силу положений п. 3 ст. 420 ГК РФ подлежат применению общие положения об обязательствах (ст.ст. 307-419 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом только надлежащее исполнение обязательства влечет за собой его прекращение (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Следовательно, в том случае, если одна или обе стороны договора не исполнили свои обязательства, вытекающие из этого договора, такой договор не может считаться прекращенным исполнением. На это указывают также и положения п. 3 ст. 425 ГК РФ, согласно которым договор, не содержащий условия о том, что с истечением срока его действия он считается прекращенным, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Поскольку основными обязанностями продавца и покупателя в договоре купли-продажи являются, соответственно, обязанности по передаче и приему товара (п. 1 ст. 454, ст. 456, ст. 484 ГК РФ), а по общему правилу передача и принятие объекта недвижимости производятся по подписанному сторонами передаточному акту или другому документу о передаче (ст. 556 ГК РФ), то неподписание такого документа означает неисполнение своих обязанностей как продавцом, так и покупателем. Поэтому договор купли-продажи недвижимости в рассматриваемом случае не может считаться исполненным и, следовательно, прекращенным.
В свою очередь, расторжение действующего договора по общему правилу может производиться путем заключения его сторонами соответствующего соглашения (п. 1 ст. 450 ГК РФ), заявления одной стороной требования в суд о расторжении договора в связи с его существенным нарушением другой стороной или по иным основаниям, предусмотренным законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ) либо путем одностороннего отказа одной стороны от договора, если возможность такого отказа прямо предусмотрена законом, а если договор связан с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, то и договором (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
В связи с этим следует иметь в виду, что закон признает уклонение покупателя от подписания акта приема-передачи недвижимого имущества отказом от исполнения обязанности по принятию имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Последствия такого отказа положениями о договоре купли-продажи недвижимости (ст.ст. 549-558 ГК РФ) не предусмотрены. Следовательно, такие последствия должны определяться в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи, применяемыми к договору купли-продажи недвижимости в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ.
Согласно же п. 3 ст. 484 ГК РФ в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Иными словами, продавцу предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора в случае уклонения покупателя от принятия передаваемого по договору имущества.
Поэтому для того, чтобы расторгнуть договор, указанный в вопросе, продавцу следует направить покупателю уведомление об отказе от исполнения договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено договором. В связи с этим продавцу следует обеспечить наличие у него доказательств направления соответствующего требования и его получения покупателем. Например, направить это уведомление по почте с уведомлением о вручении и описью вложения либо вручить его покупателю лично под роспись. Отметим, что если уведомление будет направляться по почте, то следует направить его по адресу покупателя, указанному в договоре в качестве места его жительства или адреса, который сам покупатель определил для связи с ним, при этом такое сообщение будет считаться полученным покупателем даже в том случае, если оно не было ему вручено или он не ознакомился с ним по обстоятельствам, зависящим от него самого (ст. 20, ст. 165.1 ГК РФ, п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Читайте также:  Продать дом с неоформленной землей

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

30 сентября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

В соответствии с законодательством РФ новый владелец должен принимать недвижимость с обязательным подписанием документа о передаче и приемке этого имущества, если другой порядок не определен договором или законом.

Нужно ли составлять отдельный документ к договору купли-продажи?

Договор купли-продажи квартиры может считаться выполненным только после того, как стороны подпишут передаточный акт на квартиру.

Данным документом подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу.

Необходимость акта приемки-передачи обусловлена и тем, что после фактического принятия квартиры от продавца, покупатель берет на себя все обязанности по содержанию, ремонту, коммунальному обслуживанию квартиры, а также – риск возможной гибели квартиры.

Отсутствие акта передачи фактически ведет к ответственности и финансовым затратам продавца в случае стихийного бедствия, гибели квартиры, а возникающие споры придется решать в суде.

Важную роль играет данный документ в случае плохого физического состояния продавца. Он позволит исключить споры с наследниками о факте вступления покупателя во владение имуществом.

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении № А08-6463/2011 от 09.01.2013 указал, что отсутствие передаточного акта недвижимости влечет неисполнение договора купли-продажи, но не отменяет его заключения.

Чтобы предупредить возможные негативные последствия неисполнения договора, необходимо включать в договор купли-продажи квартиры условие об обязательном составлении передаточного акта, и только после его подписания сторонами производить окончательный расчет с продавцом.

В этом случае акт является отдельным документом – приложением к договору купли-продажи. При этом момент подписания договора и момент фактической передачи права на квартиру могут не совпадать.

Какие характеристики квартиры отражаются в акте?

Право на помещение, возникающее вследствие договора, подлежит регистрации.

Закон о регистрации предусматривает необходимость соответствия документов, представляемых для регистрации, по форме или содержанию требованиям законодательства.

Законодательство не предусматривает определенного образца для передаточного акта на квартиру.

Однако, так как он является двухсторонним документом, фиксирующим юридический факт приема-передачи жилья и подписываемый сторонами договора, то составляется в письменной форме, в двух экземплярах.

Содержание передаточного акта может варьировать в зависимости от условий договора купли-продажи квартиры.

Однако в типовом бланке как минимум должны быть указаны:

  • дата и место составления;
  • паспортные данные сторон;
  • индивидуальные признаки передаваемой квартиры (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер).

Кроме того, акт может содержать информацию о:

  • основных характеристиках квартиры (о наличии водопровода, электричества, телефонной точки, состоянии пола, окон, дверей, стен, балкона);
  • материалах и качестве отделки;
  • состоянии мебели, сантехники, иного оборудования;
  • состояние коммуникаций.

В передаточном акте отражается наличие или отсутствие претензий сторон к передаваемому имуществу, факт произведенных расчетов между продавцом и покупателем либо сроки и форма полного расчета по сделке.

Законодательством установлено, что принятие покупателем имущества, несоответствующего договору купли-продажи, не освобождает продавца от ответственности за неисполнение договора.

При необходимости в акте могут быть отражены и претензии покупателя, которые продавец обязуется устранить в определенный срок.

Передаточный акт стороны подписывают после проверки продаваемой квартиры, так как этим подтверждается согласие сторон на прием жилья в текущем состоянии.

В случае участия в приемке квартиры свидетелей, их паспортные данные и подписи также указываются в акте.

Как покупателю правильно принять квартиру и имущество в ней?

Чтобы правильно принять квартиру, очень важно тщательно проверить купленное жилье, сопоставить его техническое состояние с условиями, указанными в договоре.

При осмотре квартиры необходимо обратить особое внимание на:

  • отделку;
  • санитарно-техническое оборудование;
  • исправность электропроводки;
  • трубопроводы.

При выявлении устранимых недостатков квартиры или другого имущества передаточный акт может быть подписан с приложением, в котором должны быть указаны все недоделки и сроки их устранения продавцом.

Одновременно с подписанием акта продавец должен передать покупателю ключи и технические документы на квартиру, в том числе, технический план и кадастровый паспорт на квартиру.

Недостатки принятой покупателем квартиры, отраженные в передаточном акте или пропущенные, незамеченные, не освобождают продавца от обязанности устранить их в разумный срок.

Как вариант, покупатель также может потребовать соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов по устранению недостатков.

Затягивание передачи квартиры продавцом

Затягивание передачи купленной квартиры нередко связано со сроками ее освобождения продавцом и расчетов между сторонами сделки.

Исключить это можно, предусмотрев внесение покупателем в банковскую ячейку части средств по оплате квартиры, при условии ее освобождения продавцом. Условием доступа к сумме в банковской ячейке для продавца может служить выписка из домовой книги с отметкой об освобождении квартиры.

Читайте также:  Отпуск учителя логопеда в школе

Чтобы избежать затягивания передачи помещения, целесообразно указать сроки передачи в договоре купли-продажи.

Законодательство предусматривает, что должник обязан исполнить требование кредитора в семидневный срок с момента заявления об этом, если иное не предусмотрено договором или законом.

Отказ продавца передать квартиру влечет возможность покупателя истребовать купленную квартиру в судебном порядке, поскольку уклонение продавца от подписания акта является неисполнением договорных обязательств по передаче имущества.

Решение суда позволит покупателю с помощью правоохранительных органов получить доступ в квартиру и возможность зарегистрировать свое право на нее.

Кроме того, в случае возникновения убытков или ущерба, продавец будет обязан возместить их.

Отказ покупателя в подписании акта

В случае отказа продавца от передачи квартиры, покупатель имеет право отказаться от подписания передаточного акта, выполнения договора и может требовать от продавца, кроме получения уплаченной ранее суммы, проценты за пользование денежными средствами.

Отказаться от подписания акта передачи покупатель может и в случае существенных нарушений продавцом качества покупаемой квартиры, в частности, при выявлении:

  • неустранимых недостатков;
  • недостатков, которые требуют больших расходов средств или времени.

Видео: Акт приема-передачи как финальная точка сделки

В видеосюжете разбираются нюансы фактической приемки-передачи жилья при совершении сделок купли-продажи недвижимости на вторичном рынке жилья.

Юрист объясняет, какое значение имеет передаточный акт на квартиру и дает советы, как юридически грамотно подойти к вопросу приемки жилья, подписанию акта. Разбираются ситуации, в которых передаточный акт не может быть подписан и как действовать гражданам в таких конфликтных ситуациях.

Покупатель не подписывает акт приема квартиры

А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи? Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора.

Он какой-то псих по моему Спасибо. Обычно банки требуют акт приема-передачи квартиры, какой банк у вашего покупателя ? В Индии говорят : » Хочешь узнать человека ? Тогда задень его, Человек-это сосуд. Чем наполнен, то и начнет выплескиваться из него. » Надо уметь молчать вообще обо всем, что имеет значение лишь для тебя одного.

Акт приема передачи квартиры

В согласии с настоящим законом, именно акт приема-передачи (АПП) подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, этот документ важнее, чем государственная регистрация сделки и получение свидетельства о праве собственности, потому что именно АПП удостоверяет завершенность сделки.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (ч.3 п.1 ст. 56 ГК РФ).

Покупатель отказывается подписывать акт приема передачи квартиры

Не поняла, что значит «отказ покупателя принять квартиру», если он ее уже принял по акту? Это все равно, что съесть пирожок, а потом отказаться его есть. Просрочка возможна в случае несвоевременного освобождения квартиры вами. А если вы квартиру освободили, передали, какая может быть просрочка?

При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.

Застройщик отказывается подписывать акт приема передачи квартиры — что делать

Договорные отношения при долевом строительстве регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно п. 3 ст. 8 данного нормативного акта:

Когда дом уже готов, участники долевого строительства могут столкнуться с бездействием застройщика по передаче квартир в собственность дольщиков. Отказ строительной компании оформить передаточный акт приводит к дополнительным финансовым потерям будущих владельцев квартир – оплате арендного жилья, повышенным ставкам по ипотеке, невозможностью прописаться по месту жительства. О том, как бороться с недобросовестным застройщиком, расскажем в нашей статье.

Акт приема-передачи квартиры

Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Читайте также:  Коллективный договор строительной организации

Нюансы составления акта приема-передачи квартиры

После того, как сделка совершена, покупатель остается с квартирой, но не стоит торопиться прощаться с продавцом. Следует сразу убедиться в том, что все необходимые документы переданы в полном объеме. Потом, когда деньги будут переданы, найти продавца и потребовать недостающие бумаги может оказаться весьма затруднительно.

Не всегда акт требуется для последующей регистрации перехода права собственности в Росреестре, однако, его наличие – это дополнительная гарантия легитимности сделки. Более того, стандартные условия купчей подразумевают наличие пункта, в котором именно подписание передаточного акта является моментом перехода квартиры от бывшего собственника к новому.

Акт приема-передачи при продаже квартиры

Фактическое освобождение подразумевает физический переезд бывшего собственника из проданной квартиры. Такой срок должен быть определен договором купли-продажи квартиры. Если же он не установлен, то в указанном случае применяется разумный срок, определяемый исключительно судом. На практике он соответствует одному месяцу.

Во многих сделках, в том числе и сделках с недвижимостью, где предусматривается передача определенного имущества от продавца к покупателю, составляется передаточный акт. Речь прежде всего идет о крупных сделках, то есть когда имущество имеет значительную стоимость. Ст. 556 ГК РФ предусматривает единственный возможный способ передачи продавцом и принятия покупателем недвижимости — подписание вышеуказанными сторонами передаточного акта или иного документа о передаче.

Покупатель Отказывается Подписывать Акт Приема Передачи Квартиры

Навигация по статье Люди, пытаясь разобраться в законах, когда, например, пытаются продать недвижимость, заглядывают в кодексы, другие законы или нормативные акты они не затрагивают или, не зная о них, или не считая нужным делать это. Процесс переоформления квартиры с одного собственника на другого сложный вопрос для всех сторон сделки, вызывает много волнений, напряжение.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) » от 26.01.1996 N 14-ФЗ Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Собственник отказывается подписывать акт приема передачи помещения у застройщика

Подписание акта приема-передачи покупателем означает отсутствие претензий к застройщику по поводу качества жилья. Пошаговая инструкция После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика о необходимости приема квартиры.

В этой статье сказано, что за публикацию в СМИ несоответствующей действительности информации, передачу неполных или недостоверных данных строительная компания штрафуется на сумму от 200 до 400 тысяч рублей. Передача квартиры по договору долевого участия Приемка квартиры и документов на нее от застройщика В процессе приемки квартиры оформляются два документа: Принятие квартир дольщиками происходит по истечении недели с даты ввода дома в эксплуатацию. Процедура приемки квартиры:

Как составить акт приема-передачи квартиры

Покупатель совершает ошибку и том случае, когда отказывается подписать акт, ссылаясь на невыполнение продавцом своих обязательств. Например, купив квартиру в новостройке, он видит множество недоделок. Уклоняться от подписания передаточной бумаги в ожидании их исправления – не выход. Пройдет 2 месяца, и акт приема-передачи, подписанный только застройщиком, автоматически станет документом, подтверждающим, что договор купли-продажи полностью исполнен обеими сторонами. После этого заставить компанию устранить недочеты уже не удастся.

Составление и подписание передаточного акта завершает сделку купли-продажи недвижимого объекта. Его оформление означает, что стороны исполнили взаимные обязательства в отношении друг друга. В документе указывается фактическое состояние жилплощади в момент ее передачи новому владельцу.

Непонятный документ: что такое акт приема-передачи по договору купли-продажи и как его составить

Ни договор, ни акт к нему сами по себе государственной регистрации не подлежат.Однако в силу норм ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на купленную квартиру как раз регистрировать нужно – и среди документов в Росреестр подаётся и акт приёма-передачи. Он требуется не во всех случаях, однако если акт подписан к моменту регистрации – его необходимо подавать.

Дело в том, что вопрос о том должен ли в этом случае и сам акт быть нотариально заверен, остаётся дискуссионным. С одной стороны, он является неотъемлемой частью договора – и, по логике ст. 163 ГК РФ, должен совершаться в том же порядке, что и основной документ. С другой – он не является отдельной сделкой или дополнительным соглашением, изменяющим условия договора.

Акт приёма-передачи

Зафиксируйте актом со свидетелями отказ продавца в подписании акта приема-передачи и то, что фактически квартира передана, ключи от нее тоже переданы и она свободна от личных вещей продавца. Вышлите ему этот акт и уведоление о том, что квартира Вами принята, ценнным письмом с описью вложения. И въезжайте. Ничего продавец не сможет сделать. Только замки потом поменяйте.

Теперь Вам лучше всего было бы не искать проблемы на ровном месте, а разобраться в причинах отсутствия желания подписать АПП. Может кто-то съехать не успел или зарегистрироваться по другому месту жительства. Самый лучший способ решения проблемы это компромисс, а не решение суда.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector