Строительство в зоне аэропорта

Строительство в зоне аэропорта

Ограничения на строительство вблизи аэропортов

Раньше при получении градостроительного плана на земельный участок могли наложить обременения в виде — приаэродромная зона какого-либо Аэропорта (Шереметьево, Внуково, Кубинка) и в этом случае обязательно нужно было получать согласование с Росавиацией. С мая месяца ситуация поменялась, теперь если участок находится в зоне подлета к аэропорту, то согласование с Росавиацией также требуется, если нет, то согласование не нужно. В градплане зоны подлета указываются.

Разрешение на строительство объектов недвижимости предоставляется на основании Градостроительного плана земельного участка. ГПЗУ — документ носящий информационный характер, который содержит данные о межевании участка, красных линиях, сервитутах с указанием координат и территории обременения. Обременения мешают возведению объектов недвижимости и могут существенно продлить его сроки и увеличить затраты.

Если в ГПЗУ будет указано, что участок находится в зоне обременения по застройке, то необходимо будет согласовать строительство с организацией, отвечающей за допуск к возведению объекта недвижимости в этом месте. Обременений бывает много и приаэродромная территория входит в их число.

Обременение в виде приаэродромной территории

Существует определенный риск возведения объекта недвижимости на обремененном участке. Наложенные ограничения на участке по поводу наличия газовых магистралей, ЛЭП и прочих коммуникаций существенно затрудняют строительство. Приаэродромная территория используется в неординарных условиях, таких как наличие инженерных коммуникаций по обслуживанию безопасной деятельности аэропорта, радарные системы, военные объекты, находящиеся под особой охраной и контролем. Все эти обстоятельства накладывают ограничения в использовании земельных участков и строений. Предпринимательство тоже имеет ряд ограничений.

В мае 2018 года произошли изменения касающиеся получения разрешения на возведение объектов недвижимости в зоне приаэродромной территории. Теперь же согласно ст. 47 воздушного кодекса РФ, если участок не в зоне подлёта к аэропорту, то согласование не требуется.

Ограничения строительства

Существует семь территориальных подзон, где имеются ограничения по возведению объектов недвижимости. Перечень территориальных подзон аэропорта, в которых имеются наложенные ограничения по строительству и использованию объектов недвижимости, утверждаются уполномоченным органом Правительства Российской Федерации.

Перед началом строительства необходимо произвести сбор технической информации о территории аэропорта, воздушных коридорах и его контрольных точек. Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр окажут вам всю необходимую помощь в сборе вышеуказанных документов. Контроль за использованием воздушного пространства, установление границ аэропорта, возложено на Росаэронавигацию. Владельцу участка, планирующему возведение недвижимости, необходимо обратиться в территориальный орган вышеуказанного государственного учреждения за получением информации, требуемой для согласования строительства. Нарушение правил строительства в рамках приаэродромной территории не допускается. В случае выявления нарушений, владелец участка будет обязан за свой счёт и в установленные сроки снести, перенести или произвести необходимые изменения в объекте недвижимости.

Если в зоне запрета построили дом, то руководство аэродрома, готовит материалы, свидетельствующие о нарушении застройщиком установленных ограничений и направляет их в Федеральное агентство воздушного транспорта, которое в течение десяти дней направляет застройщику предписание об устранении выявленных нарушений или сносе самовольной постройки. Предписание может быть обжаловано в суде.

Проектная документация должна готовиться в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании результатов инженерных изысканий. В подготовленном ГПЗУ, кроме допустимости строительства объекта недвижимости на рассматриваемом участке с учетом СНИПов, должны быть указаны параметры строящегося объекта недвижимости. Указывается возможность присоединения объекта к инженерным коммуникациям, также отражаемое в ГПЗУ. При невозможности размещения объекта недвижимости в соответствии с ГПЗУ, компетентным органом будет отказано в получение разрешения на строительство. При возникновении любых трудностей, у нас многолетняя практика в решении проектно-строительных вопросов.

Снятие ограничений на строительство

Ещё на этапе выбора участка необходимо обратиться к кадастровым инженерам ГКИ Недкадастр, которые подскажут, насколько расположение участка удобно, и не возникнет ли в дальнейшем проблем с постройкой на нём дома, проведут топосъёмку, в которой укажут необходимые высоты и градусы и сформируют градостроительный план. В случае выявления Управлением Архитектуры обременений, в частности, нахождения участка в зоне подлётов, нужно согласовать градостроительный план с Росавиацией, предоставить топосъёмку, получить заключение о том, что дом не будет мешать полётам самолётов.

Читайте также:  Ростелеком сумма задолженности по лицевому счету

При возникновении претензий, юристы ГКИ Недкадастр согласуют объект во всех необходимых инстанциях и будут сопровождать Вас до получения права собственности.

Начинаем стройку. Какие документы нужны в первую очередь? По закону, с 2018 года, требуется новый вид разрешения на строительство – Уведомление о соответствии строительства от местной администрации. Помимо получения уведомления, если дом строится вблизи аэропорта или аэродрома, его строительство также надо согласовывать с аэропортами и Росавиацией.
В статье разберем как согласовать строительство дома с аэропортом, каков порядок получения разрешения на строительство и на каком этапе требуется данное согласование.

Зачем и когда требуется согласование с аэропортом

Необходимость получения разрешения на строительство от Росавиации возникает если земельный участок расположен в радиусе около 30 км от аэропорта, в так называемой приаэродромной территории.

Воздушным кодексом РФ (ст.47) устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости, находящихся на приаэродромной территории. Эта территория, в свою очередь, делится на 7 подзон, в каждой из которых что-нибудь да нельзя размещать. Так, например, в одной подзоне нельзя размещать высотки, в другой – объекты создающие навигационные помехи, в третьей – нельзя содержать птиц. В кодексе также сказано, что ограничения установлены не только для создания безопасности полетов, но и в целях заботы о здоровье граждан.
Заботясь о безопасности и здоровье граждан, Правительство почему-то не задумывается о том, сколько сил и нервов уходит у простого гражданина на получение согласования с Росавиацией, для «получения» которого надо «получить» санэпидзаключение, для «получения» которого надо «получить» экспертное заключение, и так до бесконечности. Ах, да, еще список сопровождается «получением» всего-то каких-то парочкой схемок, протоколов и иных материалов с указанием координат и прочих данных. Кстати, официально – все согласования и разрешения, выдаваемые госорганами бесплатны, а на деле оказывается надо выложить кругленькую сумму на сопутствующие документы, без которых не обойтись.
Некоторым «счастливчикам» Московской области требуется согласование сразу с несколькими аэропортами. Так, например, деревня Федюково Подольского района попадает под согласование строительства с аэропортами Росавиации – Домодедово и Внуково, а также с военным аэродромом «Остафьево».
Согласовывать строительство с аэропортами необходимо тогда, когда оно только затевается. Далее, по завершении строительства, закон обязывает нас получать Уведомление об окончании строительства и о соответствии построенного объекта градостроительным нормам. Без Уведомления о соответствии поставить недвижимость на кадастровый учет не получится.

Документы, необходимые для согласования с аэропортами:

Перечень обязательных документов для Росавиации, аэропортов и аэродромов военной, экспериментальной авиации:

  • Заявление, заполненное в соответствии с установленной формой (в печатном или электронном виде). Сведения, которые необходимо указать в заявлении берутся из проектной документации. Геодезические координаты объекта определяются при геодезической съемке. Росавиация требует указывать в заявлении координаты в географической системе ПЗ-90.02/90.11. Поэтому, следует произвести перерасчет координат из местной прямоугольной системы МСК (которые указываются в выписке ЕГРН) в географическую.

Для того, чтобы заявление оформить безошибочно требуются навыки в области геодезии и проектирования, поэтому для заполнения заявления рекомендуем воспользоваться помощью специалистов в этой сфере.

  • Паспорт заявителя.
  • Схема расположения объекта на карте М 1:500000
  • Схема объекта в плане (с указанием размеров объекта в горизонтальной плоскости)

Дополнительно могут потребоваться:

  • Выписка из ЕГРН
  • Схема планировочной организации земельного участка (СПЗУ)
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
  • Санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора
  • Картографические материалы местности в масштабе 1:500 или 1:2000 (охват территории не менее 1 км от границ вашего земельного участка)
  • Протоколы исследований качества атмосферного воздуха, уровней шума, электромагнитного излучения на высоту объекта и т.д. (выдает аккредитованная организация)
  • Экспертное заключение о соответствии (не соответствии) размещения объекта санитарно-эпидемиологическим требованиям по результатам экспертизы.
Читайте также:  Договор аренды стоматологического оборудования образец

Как и где получить согласование с Росавиацией

Услугу по согласованию строительства в границах зон аэродромов можно получить путем подачи заявления через единый портал госуслуг (подробно на сайте uslugi.mosreg.ru), либо через близлежащий МФЦ («Мои документы»). Также можно обратиться с заявлением и пакетом документов непосредственно в нужный аэропорт.

Во избежание возврата документов без рассмотрения, лучше доверьте согласование с Росавиацией и аэродромами компетентным организациям, у которых получение разрешений на строительство от аэропортов находится на потоке. Но если все же вы решили самостоятельно получить разрешение, тогда проконсультируйтесь с о специалистами для правильного заполнения заявления о согласовании строительства (реконструкции, размещения) объекта в пределах приаэродромной территории гражданского аэродрома.

Сроки рассмотрения заявления о согласовании строительства на приаэродромной территории

Самый наболевший вопрос – сроки получения согласования с Росавиацией.
Сама госуслуга по согласованию с аэропортами оказывается в течение 30 – 60 дней. Однако, не стоит забывать, что помимо получения согласования от Росавиации предварительно следует собрать пакет документов на изготовление которых тоже понадобится время. Поэтому рассчитывайте, в лучшем случае на 2-3 месяца.

Что будет, если я не согласую строительство с аэропортом?

Каждый собственник решает самостоятельно какие документы надо оформлять и какие действия для этого предпринимать. Многие живут десятками лет не только без кадастрового учета, но и без элементарного права собственности, не платят налоги на дом и хоть бы хны. Но это – пока не коснется.
Также существуют более плачевные примеры – полуразрушенные дома (кстати, один такой пример красуется по дороге в аэропорт Домодедово). Государство признает такие дома самостроем – так как о разрешении на их строительство никто в свое время не позаботился.
В любом случае, если администрация предписала получить разрешение у Росавиации на постройку дома (даже одноэтажного, окруженного многоэтажками, как бы это было не смешно – но примеров уйма), то согласования с аэропортом не избежать. Без этого документа нельзя будет впоследствии поставить недвижимость на кадастровый учет и должным образом узаконить на него свои права.

Московские власти до конца 2014 года разработают схему зонирования приаэродромных территорий, то есть определят, что можно строить в радиусе 30 км от аэропортов "Внуково" и "Остафьево", рассказали M24.ru в департаменте развития новых территорий. Глава ведомства Владимир Жидкин пояснил M24.ru, что разрешенные виды строительства будут определены в зависимости от близости к аэропорту. В пресс-службе ведомства добавили, что застройщики, которые подготовят проекты планировки, не соответствующие схемам, не смогут пройти Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) и получить разрешение на строительство.

"У воздушных гаваней есть определенная граница влияния на застройку, к примеру, при шуме в 75 децибел можно строить нежилые коммерческие объекты, склады, логистические центры, рекреационные зоны, офисные здания", – сказал Владимир Жидкин. По его словам, для строительства в санитарной зоне – 30 км от аэропорта, необходимы дополнительные замеры шумов, согласование руководства аэропорта, а также Роспотребнадзора.

"Мы разработаем территориальные схемы ТиНАО, в рамках которых будет указано, где в приаэродромных зонах можно вести строительство. Это зависит от глиссады – траектории полета самолета, по которой он снижается перед посадкой. В некоторых случаях строить можно и ближе, если сделать шумоизоляцию", – сказал Жидкин. Отметим, что согласно СанПиНам, уровень шума в жилых комнатах не должен превышать 55 децибел.

Читайте также:  Порядок отбывания принудительных работ

Как пояснил M24.ru советник руководителя департамента развития новых территорий Валерий Зубахин, территориальные схемы ТиНАО утвердят к концу 2014 года. Он подчеркнул, что после этого процедура согласования строительства для застройщика станет намного понятнее и прозрачнее. "Застройщик увидит на схемах разрешенные типы построек и выберет себе площадку", – сказал Зубахин.

Напомним, в районе Остафьево планируется возведение крупного агропромышленного комплекса.

Отметим, что девелоперы, работающие на приаэродромных территориях, и сегодня должны согласовывать строительство с руководством аэропортов. За нарушение этой нормы застройщикам грозит штраф до 300 тысяч рублей, пояснил адвокат Олег Сухов. Несмотря на это, половина девелоперов начинает строительство без разрешения. Цены на квартиры, расположенные на приаэродромных территориях, намного ниже среднерыночных. Так, например, двухкомнатную квартиру в трехэтажном пентхаусе в двух километрах от "Внуково" (16 км от Москвы) можно купить примерно за 5 млн рублей. Для сравнения, аналогичная квартира, в 15-16 км от Москвы, на Ленинградском шоссе стоит уже около 10 млн рублей.

Как пояснил директор Центра экологической безопасности гражданской авиации Александр Корольков, планы внести зонирование приаэродромных территорий в терсхемы ТиНАО позволят усилить влияние руководства аэропортов на застройку близлежащих земель. "Сейчас многие застройщики или не знают, или не хотят согласовывать свои постройки с начальником аэропорта, об этом говорит количество жилых домов в этой зоне. Хотя на расстоянии 5-10 км от воздушной гавани уровень шума составляет примерно 75 децибел", – отметил Корольков. По его словам, к серьезным последствиям для здоровья такое соседство может и не привести, но постоянный шум вызывает стресс и раздражение, которое будет накапливаться у жильцов дома.

Аэропорты пытаются воздействовать на нелегальных застройщиков, сказала М24.ru пресс-секретарь "Внуково" Елена Крылова. "Но аэропорт не может их штрафовать, хотя мы периодически составляем списки и отправляем их в Росавиацию. Перечни мы формируем по жалобам жителей на шум, но, с другой стороны, москвичи сами покупают квартиры в такой близости от аэропорта", – пояснила Крылова.

Как пояснил официальный представитель Росавиации Сергей Извольский, все жалобы от аэропортов ведомство направляет в транспортную прокуратуру. Между тем на рассмотрении в правительстве РФ сейчас находятся поправки в Воздушный кодекс, требующие от девелоперов согласования строительства на приаэродромных территориях не только с руководством аэропортов, но и с Росавиацией. "Мы ждем принятия законопроекта, вся база для контроля есть", – отметил Извольский.

По словам адвоката Сухова, большая часть незаконных строек на приаэродромных территориях легализуется. "Расчет инвестора, действующего без согласования, простой – начать стройку, а потом как-нибудь ее узаконить, – пояснил он. – В свою очередь, только 50% покупателей жилья проверяют все документы девелопера, в основном, их интересует только план квартир, дома и сроки строительства". Адвокат отметил, что прокуратура, заинтересовавшись незаконными постройками, может добиться их сноса, но, в основном, девелоперы все-таки легализуют свои дома. "Жильцы домов, купившие шумную квартиру, все претензии могут предъявлять только к застройщику", – заключил Сухов.

По словам генерального директора "МИЭЛЬ-Новостройки" Софьи Лебедевой, в районе аэропорта "Внуково" находятся жилые комплексы "Спортивный квартал" (12 км от аэропорта "Внуково"), "Зеленая Москва-2" (около 10 км), "Переделкино Ближнее" (13 км), "Сосны" (23 км), экопарк "Горчаково" (16 км). "Понятно, что в столице территория в 30 км не может быть освобождена от застройки, учитывая, что, например, "Внуково" находится в 10 км от Москвы. Однако существует так называемая зона шумового воздействия – радиус 5 км от аэропорта, которую необходимо выдерживать для обеспечения комфортного проживания", – сказала Лебедева.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector