Структура управляющей компании жкх схема образец

Структура управляющей компании жкх схема образец

На тему об управляющей компании в ЖКХ ведется много споров, мнений существует масса.

Но нет четкого определения этой структуры даже в законодательных актах.

Как же устроена УК, какие принципы управления ею, какова структура?

Давайте подробнее рассмотрим, что такое управляющая компания ЖКХ и как она работает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Управляющая компания ЖКХ. Что это такое?

Управляющая компания ЖКХ — это организация, которая управляет жизнедеятельностью нескольких жилых объектов.

Функции такой организации многочисленны, разносторонни, управляющая организация в сфере ЖКХ – это целый организм, который должен работать четко и слаженно, тогда будет хороший результат.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, распоряжающееся финансами в целях поддержания жилого фонда в должном техническом состоянии, включая как сами здания, так и внутридомовые, и наружные коммуникации, оборудование.

Нельзя не учитывать и необходимость соблюдения санитарных норм.

Содержание конторы по жилищно-коммунальному хозяйству

Коммунальное хозяйство представляет собой структуру, относящуюся к сфере обслуживания населения.

В УК ЖКХ должен быть штат квалифицированных сотрудников, и чем крупнее предприятие, тем большее число работников должно в ней трудиться, и всем им нужно платить за их работу.

Содержание УК ЖКХ – это средства, оплачиваемые владельцами и арендаторами помещений в жилом фонде по статье «содержание и текущий ремонт».

Как показывает мировой опыт и экономические исследования, содержание УК фактически составляет 5-8% от средств, внесенных жильцами по этой статье.

Есть такой документ, выпущенный Центром экономики и права, называется он «Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание МКД» , в этом рекомендательном издании советуют определять суммарную цифру содержания УК как величину, которая может соответствовать величине до 10% от средств, собранных по той же статье.

Требования к работе

УК не может сформировать свой штат из дилетантов, нужны профессионалы. Деятельность этой организации регламентируется такими законодательными актами:

В последние годы требования к УК в сфере ЖКХ предъявляются более жесткие – Законом № 255-ФЗ от 21.06.2014 г. введена обязательность наличия лицензии на осуществление обслуживания жилых объектов.

Требования к управляющей компании в сфере ЖКХ, действующей в пользу собственника, следующие:

  • наблюдение за состоянием жилых объектов и подготовка их к летнему и отопительному сезонам;
  • выполнять текущие ремонты;
  • предоставлять коммунальные услуги;
  • устанавливать приборы учета, выполнять их своевременную поверку;
  • вести расчеты с поставщиками ресурсов;
  • выставлять собственникам и нанимателям счета за потребленные услуги, контролировать оплату;
  • следить за содержанием домов и прилегающих территорий в надлежащем санитарном состоянии;
  • осуществлять регистрационные действия в отношении жильцов;
  • обеспечивать пожарную безопасность;
  • следить за исправностью оборудования и приборов;
  • уведомлять жильцов об изменении тарифов, проводить собрания и т.д.

Чтобы поддерживать коммуникационные системы, оборудование в постоянно рабочем, исправном состоянии, требуется не только штат квалифицированных специалистов, но и организация круглосуточно действующей диспетчерской службы, способной откликнуться на первый зов о помощи и организовать устранение нештатной ситуации.

Обслуживающая фирма за уплаченные собственником средства осуществляет отдачу ему высоким качеством услуг, причем участие государства в этом процессе не предполагается.

Структура управляющей компании ЖКХ: схема

Организационно-правовая структура УК – ООО или ИП.

Владельцы квартир, комнат наделяют лицензированное предприятие полномочиями управлять этим недвижимым имуществом с максимальной пользой и выгодой для собственников.

Структура управляющей компании ЖКХ устроена следующим образом:

  • общее собрание владельцев и нанимателей;
  • наблюдательный совет;
  • исполнительные органы ООО.

Такая организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ предполагает максимальную отдачу в деле взаимодействия всех участников жилищно-коммунальных процессов.

Через общее собрание ООО получает права, доверие и огромную ответственность. От жильцов ООО требует своевременной и полной оплаты, а потребители услуг – за свои деньги содержания здания в надлежащем виде и получения качественных услуг для обеспечения комфортного проживания.

Принцип работы

Основной принцип работы управляющей компании ЖКХ – профессионализм, в любой ситуации работники должны знать, как быстро правильно, профессиональной действовать в любой, даже экстремальной ситуации.

В отлаженной компании каждый сотрудник имеет четко очерченный круг своих обязанностей, производственных отношений.

Кроме профессионализма, работа управляющих компаний в сфере ЖКХ выстраивается и на других принципах, без которых выстроить отлично функционирующую фирму в сфере ЖКХ невозможно:

  • добросовестность;
  • клиентоориентированность;
  • вовлечение собственников в управление.

Управляющая организация ЖКХ с первых дней своей деятельности должна взять всю территорию в свои руки, стать хозяином, и каждый работник обязан понимать – его наняли жильцы на свои кровные деньги для содержания дома в чистоте, порядке, а также для постоянного, бесперебойного обеспечения энергоресурсами.

Обслуживающая компания не должна по своему усмотрению «отмывать» деньги, которые должны быть направлены на ремонт, а в тандеме с активными собственниками составлять перечни первоочередных текущих ремонтов.

От недобросовестной работы управляющей компания ЖКХ, утерявшей доверие, избавиться нетрудно, а при выборе следующей важно собрать досье на ключевые фигуры в этой УК.

Сложная миссия управляющей компании в системе ЖКХ невыполнима без контроля и участия со стороны жильцов. Игнорируя собрания владельцев, не обращая внимания, какие ремонты производятся, не требуя подробного отчета за каждую копейку, безразличные жильцы создают благоприятную почву для злоупотреблений в коммунальном хозяйстве.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Управляющие компании, которые функционируют в сфере жилищно-коммунального хозяйства, являются юридическими лицами.

Поэтому на них распространяется множество требований, связанных, в том числе, с наличием официально закрепленной организационной структуры и штатного расписания.

Стоит рассмотреть, какие предъявляются требования к структуре УК, и что она в себя включает. Кто и каким образом осуществляет делопроизводство, и за что отвечают сотрудники УК, согласно своим должностным инструкциям?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ

Структура управляющей компании ЖКХ, ее схема и наличие в ней тех или иных подразделений и должностей зависит от размера самой компании и количества домов, которые находятся под ее управлением.

Стоит рассмотреть обобщенную, типовую схему организационной структуры, которая может меняться и корректироваться в зависимости от конкретной ситуации.

В крупных управляющих компаниях, кроме основного руководителя, предусмотрено еще несколько, которые закреплены за отдельными территориями. Они называются начальниками участка и выполняют те же функции, что и директор компании, но только в отношении отдельной группы домов.

В этом случае на каждом участке предусмотрена своя диспетчерская и аварийная служба, что позволяет решать возникающие проблемы локально.

К основным направлениям работы начальника участка относятся:

  • взаимодействие с собственниками жилья, которое находится на закрепленной за ним территории;
  • контроль за соблюдением правил и норм техники безопасности и охраны труда;
  • организация на участке обслуживающих и ремонтных работ;
  • взаимодействие с государственными и контрольными органами;
  • контроль за работой персонала управляющей компании, прикрепленного к участку.

Что касается директора, то он в этом случае руководит в целом работой предприятия и распределяет выполнение функций по различным отделам и должностям. Функции начальника участка во многом схожи с обязанностями директора УК, но распределены более локально и детально прописаны в его должностной инструкции.

Конкретные обязанности каждого работника должны быть закреплены в их должностных инструкциях. Все рабочие места и должности, которые имеются в управляющей компании ЖКХ, закреплены в специальном документе – штатном расписании. Его наличие обязательно для любой УК.

Читайте также:  Сколько действует нотариально заверенный документ

Помимо количества рабочих мест, в штатном расписании также указываются тарифные ставки, надбавки и оклады, предусмотренные для каждой должности.

Типовая организационная структура УК является функциональной, то есть в ней предусмотрено наличие нескольких подразделений, выполняющих свои обобщенные функции. Стоит рассмотреть более подробно эти функции, а также подразделения и должности, которыми они реализуются.

Технический контроль

Важным направлением работы каждой управляющей компании является технический контроль и надзор за состоянием жилищного фонда, который включает в себя:

Анализ, планирование и организацию работ по техническому обслуживанию домов.

Планирование и проведение ремонтных работ.

Прием и регистрацию заявок жильцов дома (например, по вопросам организации ремонта).

Контроль за объемом и качеством поставляемых коммунальных услуг.

Разработку и ведение технической документации.

Называться такое подразделение может по-разному: например, технический отдел или отдел технического надзора. Возглавляет его замдиректора по производству или главный инженер.

Штат УК, обслуживающий жильцов

Штат управляющей компании ЖКХ может включать себя различные должности — все зависит от ее величины и количества МКД, которые она обслуживает. Есть определенные должности, которые обязательно должны присутствовать в штате УК, если она планирует предоставлять качественные услуги.

Далее мы рассмотрим самых необходимых для УК кадров и краткие должностные инструкции, которыми они руководствуются в своей работе.

Диспетчер

Диспетчер принимает заявки от жильцов домов, которые находятся под управлением УК, и передает их на рассмотрение в другие структурные подразделения. Кроме этого, согласно должностной инструкции, диспетчер УК обязан выполнять следующие действия:

предоставлять консультацию жильцам относительно обслуживания их дома;

принимать наряды и акты выполненных работ, которые подтверждают, что заявки жильцов выполнены;

контролировать график подачи тепла;

заниматься обработкой и сбором информации от жильцов и при необходимости, передавать ее в аварийные службы.

Диспетчер несет ответственность за невыполнение обязанностей, указанных в его должностной инструкции.

Слесарь-сантехник

Сантехник управляющей компании должен следить за работой и исправностью систем тепло- и водоснабжения, а также принимать необходимые меры по предотвращению поломок или их устранению.

Он может подавать на рассмотрение руководству УК предложения по улучшению рабочего процесса и требовать для себя комфортных условий труда. Как и любой сотрудник УК, сантехник несет ответственность за нарушение приказов руководства, несоблюдение дисциплины и невыполнение своих обязанностей, регламентированных должностной инструкцией.

Электрик

Его главной задачей является контроль за работой электросетей и устранение каких-либо поломок или неполадок в ее функционировании.

Согласно должностной инструкции, обязанности электрика УК заключаются в следующем:

  • производит ремонт и необходимое обслуживание электрического оборудования;
  • занимается обнаружением незаконных подключений к электрощиткам в МКД, проверяет целостность пломб;
  • проводит работу по обслуживанию и проверке электрооборудования с целью предотвращения аварийных ситуаций;
  • по индивидуальным заявкам жильцов, проводит проверку электрооборудования в их квартире;
  • ведет в рабочем журнале подробные записи о проделанной работе.

Человек, занимающий эту должность в УК, несет ответственность за невыполнение обязанностей, регламентированных должностной инструкцией. Также он будет отвечать за все правонарушения, которые могут возникнуть в результате его трудовой деятельности.

Дворник

Дворник УК следит за чистотой придомовой территории того участка, который закреплен за ним. Согласно должностной инструкции, дворник должен не только убирать. Человек в этой должности обязан:

  • иметь навык использования инструментов противопожарной безопасности;
  • знать размер и особенности территории, которую он обслуживает;
  • знать телефоны всех аварийных служб.

Финансовое обеспечение

Второе важное и обширное направление работы УК – это финансово-экономическая деятельность, которая реализуется путем выполнения таких задач:

  1. Анализ финансовой деятельности УК и контроль за ее результатами.
  2. Расчет себестоимости услуг, оказанных клиентам (то есть жильцам многоквартирных домов) и определение размера платежей за эти услуги.
  3. Работа с должниками и прием заявок граждан по вопросам начисления оплаты.
  4. Перечисление средств в счет оплаты коммунальных услуг их поставщикам.
  5. Расчет заработной платы сотрудников компании.
  6. Привлечение инвестиций и определение средств, необходимых для проведения ремонтных работ.
  7. Открытие и ведение лицевых счетов жильцов.

Его главой является финансовый (коммерческий) директор или главный бухгалтер управляющей компании. Кроме этого, в состав управляющей компании ЖКХ могут быть включены такие должности:

  • экономист – проводит расчеты по объемам ресурсопотребления и установлению стоимости тех или иных услуг, которые оказывает населению УК;
  • бухгалтер – ведет бухгалтерский учет на предприятии, подготавливает к сдаче необходимую документацию и передает ее в налоговые органы.

Помните, что это лишь примерный штат. Объем функций, которые выполняются в данном отделе, достаточно обширен, а их роль очень важна, ведь правильные расчеты тарифов и услуг являются залогом получения прибыли компанией и удовлетворенности жильцов.

Правовая деятельность

Последнее важное направление работы УК – это договорно-правовая деятельность, основными заданиями которой являются:

  1. Разработка, подготовка и юридическое оформление договоров по различным направлениям деятельности (поставка ЖКУ, аренда), их проверка на соответствие действующему законодательству.
  2. Ведение претензионной и исковой работы, представительство в судах и официальных органах государственной власти.
  3. Рассмотрение и подготовка ответов на жалобы жильцов.
  4. Разработка и проверка на соответствие действующему законодательству внутренней документации УК.
  5. Оказание консультационной помощи (как жильцам, так и сотрудникам компании).

Этот отдел чаще всего носит название юридического или правового. Его наличие предусмотрено далеко не всегда – в большинстве случаев УК заключает договор со сторонней юридической компанией на оказание подобных услуг.

Ведение делопроизводства в УК

Правильное оформление документации – важная часть работы каждого предприятия, и УК не является исключением. Поскольку объем документооборота в компании обычно большие, заниматься этим должен квалифицированный сотрудник, имеющий соответствующее образование и опыт работы в этой сфере.

Отвечать за делопроизводство УК могут сотрудники в таких должностях:

  • секретарь;
  • делопроизводитель;
  • деловод;
  • помощник директора;
  • администратор.

Независимо от названия должности, функции у данного работника будут схожими:

  1. Прием и регистрация входящей корреспонденции.
  2. Оформление и регистрация исходящих документов.
  3. Ведение текущей документации компании (например, различных журналов).
  4. Подготовка документов к сдаче в архив.
  5. Прием и регистрация заявок граждан.
  6. Ведение деловой переписки и телефонных разговоров.
  7. Подготовка и оформление внутренней документации компании.

Если УК небольших размеров, часть этих функций может быть возложена на других сотрудников компании: диспетчера, паспортиста.

Часть функций по осуществлению делопроизводства в УК может быть передана и начальнику абонентского отдела, который занимается следующим:

  • отвечает за заключение договоров между УК и жильцами МКД;
  • контролирует корректность начисления платежей;
  • назначает контролеров на вверенный ему участок;
  • следит за задолженностями жильцов перед УК, при необходимости — готовит документы для взыскания с них дебиторской задолженности;
  • подготавливает отчетность по работе своего отдела.

Оформление документации в УК должно осуществляться с учетом всех установленных требований и нормативов.

Примерами специфических документов, которые оформляются в управляющих компаниях, могут быть:

  1. Заявление в УК (может предоставляться жильцами в различных целях).
  2. Отчет о проведенных расчетах с поставщиками и подрядчиками.
  3. Расчетно-платежный документ.
  4. Протокол общего собрания учредителей УК.
  5. Журналы регистрации выполненных работ и т.д.

Кроме этого, управляющая компания обязательно должна регистрировать все заявления и жалобы, поступившие от жильцов, а также о принятых для их устранения мерах.

Чаще всего эта информация фиксируется в специальных журналах, которые должны быть прошиты и пронумерованы в соответствии с установленными требованиями.

Для упрощения ведения делопроизводства в организации, нужно заранее позаботиться о подготовке шаблонов различных документов. Например, сделать готовые бланки, заявления и акты, которые в случае необходимости можно легко распечатать и быстро заполнить.

Отдел по работе с населением

Отдельным структурным подразделением УК является отдел по работе с населением, более привычное для граждан название которого – паспортный стол. В обязанности сотрудников паспортного стола входит:

  • Выдача или замена паспорта.
  • Подготовка и оформление документов, связанных с постановкой и снятием граждан с регистрации в определенной квартире (в том числе и первичная постановка на учет новорожденного ребенка).
  • Выдача жильцам на основании их заявок справок и других подтверждающих документов (например, выписок из домовой книги).
Читайте также:  Расписка под залог недвижимости образец

Паспортист оформляет все необходимые документы на основании обращений граждан, выдает их и ведет необходимую отчетность.

Организационная структура УК, как и любой другой компании, зависит от масштабов ее деятельности и многообразия выполняемых функций. Основными направлениями работы УК является техническая, финансовая и правовая.

При разработке организационной структуры конкретной компании нужно ориентироваться именно на эти направления, предусматривая наличие соответствующих должностей и отделов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Управляющая компания ЖКХ (УК ЖКХ) – это предприятие, от деятельности которого зависит комфортный быт жильцов большинства многоэтажных домов. Хотя у владельцев жилья всегда есть претензии к работе УК, без этого субъекта управление общим имуществом было бы связано с большими сложностями. Предлагаем подробно рассмотреть, какие требования предъявляются к управляющим организациям, какими функциями и полномочиями они наделены, из чего состоит их правовая структура.

УК в сфере ЖКХ: общая информация

Для начала стоит уточнить, что такое управляющая компания или, как ее правильнее называть, управляющая организация. Это – предприятие, созданное для того, чтобы обеспечивать надлежащее санитарное и техническое содержание и ремонт имущества многоквартирных домов (МКД).

Главная цель такого предприятия – поддержание имущества в МКД в должном состоянии и обеспечение его использования в соответствии с целевым назначением.

Коммунальная компания – это лишь одна из возможных форм управления имуществом МКД. Закон не обязывает граждан пользоваться ее услугами – привлечение УК для управления конкретным домом осуществляется решением общего собрания собственников.

С организационной точки зрения, УК является лишь посредником между собранием владельцев жилых помещений и исполнителями работ по обслуживанию.

В условиях заключенного с УК договора содержится перечень того, чем занимаются сотрудники этой организации в конкретном доме. Собственники жилья делегируют ей определенный объем функций, за исполнение которых УК получает финансовое вознаграждение по утвержденным тарифам.

Нужно отметить, что далеко не все свои полномочия по содержанию общедомового имущества УК исполняет самостоятельно. И все же именно управляющая организация, как следует из п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), выступает перед собственниками квартир в качестве единого исполнителя всех работ и услуг и отвечает перед жильцами за надлежащее выполнение функций по управлению общим имуществом многоэтажного дома.

История создания управляющих организаций

Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в ЖКХ России. Изначально это были жилищные товарищества, после они стали жилищно-арендными кооперативными товариществами, которые были формой самоорганизации собственников и арендаторов жилых помещений.

В середине 40-х эти формы хозяйствования были упразднены, а функции по управлению жилфондом перешли к местным исполкомам.

По мере развития системы госуправления начали создаваться специальные предприятия по управлению ЖКХ – известные всем ЖЭКи, а управление предприятием ЖКХ продолжали осуществлять исполкомы и местные советы.

Эта форма организации управления имуществом МКД была достаточно эффективной, поэтому полноценно просуществовала до середины 2000-х годов.

С распадом СССР и переходом страны к рыночной экономике услуги по содержанию многоэтажных домов могли эффективно предоставляться только на коммерческой основе.

С учетом такой характеристики как рентабельность в 2005 году в России появилась возможность создавать частные управляющие организации, большая часть которых была образована на базе ликвидированных ЖЭКов.

Виды управляющих компаний

С точки зрения осуществляемых функций действующие в России управляющие организации принято делить на 3 типа:

  • непосредственно управляющие, то есть те, которые осуществляют лишь управление, а для обеспечения надлежащего технического и санитарного содержания привлекают подрядчиков;
  • гибридные УК – самый распространенный вид организаций на рынке, который занимается не только управлением, но и отвечает за надлежащее содержание и ремонт имущества МКД, а также обеспечивает предоставление коммунальных услуг;
  • эксплуатационные – предприятия, осуществляющие свои функции по содержанию и ремонту МКД в качестве подрядчиков по договору. Обычно такую УК нанимает другая управляющая организация или иное объединение собственников, осуществляющее управление МКД.

Региональные УК

С целью расширения территориального охвата обслуживания в сфере ЖКХ в РФ могут создаваться не только локальные управляющие организации, но и УК регионального и даже всероссийского масштаба. Преимущество таких предприятий заключается в их возможностях:

Крупный капитал позволяет создавать настоящие коммунальные сети, которые могут предоставлять услуги по управлению на всей территории страны. Яркий пример – крупнейшая УК в РФ «Пик-Комфорт», представленная в 19 регионах. Благодаря такой организации региональные УК намного качественнее и эффективнее решают поставленные перед ними задачи.

Чем УК отличается от обслуживающей организации

Чтобы получить полный ответ на вопрос, чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации, необходимо понимать степень участия того или иного предприятия в содержании общего имущества МКД. Так, управляющая компания выполняет функцию некоего информационно-эксплуатационного центра по решению абсолютно всех бытовых проблем, которые могут возникать у жильцов в отношении их общего имущества.

Текущий ремонт инженерных систем, дворовые уборки, устранение аварийных ситуаций – все эти и множество других функций, согласно законодательству, возлагаются на УК.

Обслуживающая же организация не занимается управлением. Ее привлекает в качестве подрядчика, исполнителя конкретных работ по договору тот, кто непосредственно занимается управлением: ТСЖ, УК или сами жильцы непосредственно.

Следовательно, обслуживающая организация отвечает только за выполнение тех мероприятий, которые поручены ей договором подряда.

Организационная структура УК

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ определяется количеством и содержанием исполняемых организацией функций, а также объемом жилищного фонда, который находится под ее управлением.

Многоквартирный дом является сложным инженерным объектом, а комплекс таких домов – еще более сложной жилищной сетью, управление, эксплуатация, содержание и ремонт которых требуют привлечения множества узкопрофильных специалистов.

Учитывая специфику, которую диктует сфера деятельности УК, даже небольшая управляющая организация должна включать в свою структуру:

  • общее руководство, в том числе гендиректора и руководителей направлений;
  • службу управления персоналом, ведущую учет личного состава, оформление трудоустройства и прочую кадровую работу;
  • информационно-техническую службу, обслуживающую корпоративную локальную сеть, сайт управляющей компании, обслуживание офисного оборудования и систем коммуникации;
  • планово-экономическую службу, в том числе бухгалтерию, занимающуюся налоговой отчетностью, начислением и расходованием зарплатного фонда и так далее;
  • юридический отдел, обеспечивающий правовую поддержку, в том числе на аутсорсинге;
  • службу материально-технического снабжения;
  • административно-хозяйственную службу;
  • службу технического контроля и планирования.

Такая организационная схема даже без исполнителей работ на местах предполагает, что штат УК будет состоять из 40-50 человек. Если такая компания привлекает сторонние организации в качестве подрядчиков, она способна обслуживать общедомовую территорию объемом до 1 млн м2. По мере роста численности домов, находящихся под управлением, число сотрудников будет увеличиваться.

Пример структуры УК:

Чаще всего частные УК учреждаются как общество с ограниченной ответственностью – наиболее гибкая и подходящая для них форма организации.

В то же время подавляющее большинство самых крупных управляющих организаций, например, 86 из 100 крупнейших московских УК – это государственные компании в виде ГУПов или ГБУ. И все же с начала лицензирования УК количество частных компаний, получивших лицензию, выросло на 12 тыс. единиц.

Нормативно-правовая база деятельности УК

Регулирование деятельности управляющий организаций осуществляется главным образом на основе жилищного законодательства. Именно ЖК РФ:

  • ввел такой способ управления МКД, как управляющая организация;
  • сформулировал общие требования к деятельности УК;
  • урегулировал подписание договора на управление и содержание дома;
  • предусмотрел порядок, условия и требования к лицензированию управляющих организаций;
  • перечислил формы контроля над их деятельностью и так далее.

Поскольку в 2019 году ФЗ об управляющих компаниях так и не был принят, неурегулированные ЖК РФ вопросы переданы в компетенцию подзаконных НПА, в число которых входит:

  • постановление Правительства № 354 от 06.05.2011 , регулирующее правила предоставления коммунальных услуг;
  • постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 , определяющее правила содержания общедомового имущества;
  • постановление Правительства № 416 от 15.05.2013 , содержащее порядок осуществления деятельности по управлению имуществом в новостройке;
  • постановление Правительства № 290 от 03.04.2012 , определяющее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
  • постановление Правительства № 75 от 06.02.2006 , регламентирующее порядок проведения конкурса по отбору УК для управления МКД;
  • постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 и другие.
Читайте также:  Как разделить лицевой счет в неприватизированной квартире

Ожидается, что в 2019 году будет принят новый закон, но на данный момент он пока находится лишь на стадии обсуждения.

В рамках длящейся реформы ЖКХ в законодательство регулярно вносятся изменения. Одно из самых значительных – введение в 2015 году обязательного лицензирования управляющих организаций.

Лицензионные требования к управляющей организации

В соответствии со ст. 193 ЖК, основные лицензионные требования к компании управляющей многоквартирным домом, включают следующие условия:

  • регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  • отсутствие ранее аннулированных лицензий из-за допущенных грубых нарушений;
  • свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, условиях их предоставления, тарифах и прочих аспектах управления, путем внесения этих сведений на госпортал ГИС ЖКХ .

Постановление Правительства № 1110 от 28.10.2014 определяет порядок получения лицензии коммерческими организациями, которые намереваются осуществлять деятельность по управлению имуществом МКД, а также другие требования к соискателям лицензии.

Более того, жилищное законодательство устанавливает даже требования к руководителю УК, разрешая выдавать лицензию только тем гражданам, которые:

  • получили специальный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена;
  • не имеют непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие, особо тяжкие и средней тяжести преступления;
  • не подвергались административному наказанию в виде дисквалификации.

Устав УК

Как и любое коммерческое предприятие, управляющая компания, в том числе если она создана в форме ООО, обязана иметь собственный учредительный документ. Вот как может выглядеть образец устава УК.

В соответствии с постановлением Правительства № 731 от 23.09.2010 , УК обязаны публиковать в открытом доступе общую информацию о себе, выполняемых работах и предоставляемых коммунальных услугах. Как правило, большинство компаний размещают уставы на своих сайтах.

Функции управляющей организации

Учитывая организационные особенности практика позволяет выделить две главные функции управляющей компании:

  • право представлять интересы собственников жилых помещений МКД и выступать в качестве единого заказчика перед обслуживающими организациями и прочими подрядчиками;
  • консолидированное представительство всех подрядчиков и право выступать в качестве единоличного исполнителя, ответственного перед собственниками жилых помещений в МКД за предоставление услуг по управлению, содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества.

Услуги, предоставляемые УК

Управляющая организация главным образом привлекается для оказания услуг по управлению, эксплуатации и содержанию общего имущества многоэтажного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Подробный спектр услуг, которые предприятие предоставляет в отношении имущества конкретного многоквартирного дома, определяется договором на управление, заключенным между УК и общим собранием собственников. В него обязательно должен включаться минимальный перечень работ и услуг, утвержденных постановлением Правительства № 290:

  • надлежащее содержание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий и прочих конструктивных элементов МКД;
  • техническое обслуживание оборудования и систем инженерных коммуникаций: отопления, электроснабжения, водопровода, газоснабжения, канализации;
  • сухая и влажная уборка общих помещений, уборка и содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Дополнительные услуги, не входящие в этот список, могут предоставляться только при условии, что они определены договором на управление. В число таких мероприятий нередко входит, например:

  • замена и ремонт инженерного оборудования внутри квартир;
  • замена стекол;
  • вывоз крупногабаритных бытовых отходов;
  • обеспечение системы безопасности и иные работы внутри жилых помещений.

Полномочия УК

Обсуждая основные обязанности УК и ее ответственность перед жильцами, стоит перечислить следующие действия:

  • контроль качества и своевременности предоставления коммунальных услуг;
  • прием и расчет коммунальных платежей за предоставленные управляющей компанией услуги;
  • организацию ремонтной и хозяйственной деятельности по содержанию имущества МКД;
  • составление смет;
  • подбор подрядчиков;
  • контроль выполнения работ;
  • обеспечение безопасной эксплуатации МКД;
  • надлежащая реакция на обращения жильцов.

Соответственно, полномочия управляющей компании многоквартирного дома, включают:

  • взыскание с жильцов квартплаты и задолженности по ней;
  • распоряжение средствами резервного фонда на ремонтные и эксплуатационные работы;
  • контроль работоспособности приборов учета;
  • перерасчет по тарифам;
  • выявление неправомерных перепланировок и неразрешенного использования;
  • реализация иных полномочий в отношении того, за что отвечает УК.

Конкретный перечень правомочий управляющего предприятия определяется договором на управление.

Отчетность УК

Как и любое другое коммерческое хозяйственное общество, управляющая организация обязана формировать и передавать бухгалтерскую, налоговую, статистическую и иную отчетность управляющей компании ЖКХ по закону в контролирующие и надзорные органы.

Кроме того, в соответствии с п. 11 ст. 162 ЖК, УК должна отчитываться о проделанной работе, израсходованных средствах и порядке исполнения договора перед общим собранием собственников жилых помещений МКД, находящегося под ее управлением.

Отчетность перед жильцами представляется ежегодно не позднее I квартала текущего года в письменной форме. Подобного рода отчеты должны содержать сведения:

  • о соответствии выполненных работ и услуг требованиям законодательства;
  • о видах и характеристиках проведенных работ, типах коммунальных услуг;
  • о расчетах со снабжающими предприятиями;
  • о случаях нарушений договора со стороны УК, рассмотренных обращениях жильцов;
  • о суммах, полученных от заключенных договоров средств и использованных суммах резервного фонда и так далее.

Налоговые льготы для УК

Государством предусмотрена поддержка деятельности организаций в сфере управления имуществом МКД. Одной из таких мер стало введение в 2010 году ряда налоговых льгот для УК, жилищных товариществ и жилищно-строительных кооперативов. Этим компаниям, согласно пп. 30 п. 3 ст. 149 НК , разрешено не уплачивать НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием, эксплуатацией и ремонтом имущества МКД.

Следует помнить, что льгота по НДС для управляющих компаний ЖКХ возникает при следующих условиях:

  • работы УК заказывает у предприятий коммунального комплекса, снабжающих организаций и предприятий, которые оказывают услуги по содержанию МКД;
  • работы и услуги предоставляются конечным получателям по расценкам, за которые они приобретены у ресурсоснабжающих компаний.

Что ждет УК в будущем

С конца 2017 года ведутся активные разговоры о том, что правительство хочет лишить УК выплат денег за услуги ЖКХ, предоставленные снабжающими организациями. Дело в том, что по расчетам за водо- и теплоснабжение управляющие организации до сих пор выступают в качестве посредника между поставщиком услуг и конечным потребителем. В итоге все чаще встречаются ситуации, когда владельцы вовремя платят по квитанциям, но недобросовестные УК накапливают долги, за что МКД отключают от снабжения.

Пока законопроект, которым управляющие компании лишат права собирать коммунальные платежи, находится на стадии разработки.

Как полагают эксперты, нововведения пойдут только на пользу системе управления.

Во-первых, если УК действуют в рамках закона, они не получают от сбора средств никакой прибыли. Во-вторых, с них будет снята работа с должниками и, в-третьих, ресурсоснабжающие организации не смогут предъявить им претензии за долги жильцов.

УК и сами не против того, что их отстранят от сбора средств ЖКХ. Это позволит уделить больше внимания управленческим функциям, текущему ремонту и уборке. В перспективе это сузит штат УК и изменит систему управления.

Заключение

УК – это предприятие, обеспечивающее содержание, ремонт и безопасную эксплуатацию МКД. УК нанимается общим собранием жильцов. На нее возлагаются установленные законом функции, перечень которых может быть расширен.

УК допускается к выполнению услуг по управлению только при наличии соответствующей лицензии. Услуги компании оплачиваются за счет жильцов МКД. Предприятие должно ежегодно отчитываться перед собственниками жилья.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector